Хадгаламжийн хүүгийн орлогоос татвар авах болсон нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд эергээр нөлөөлж эхэллээ хэмээн “Актив зууч” компанийн захирал Б.Янжиндулам ярив. Хуримтлал бүхий зарим иргэн газар, зуслангийн байр, нэг тэрбум төгрөг хүртэлх үнэлгээтэй объект худалдан авахаар сонирхох болсон гэнэ. Харин энэ нөлөө нь орон сууцны зах зээлд төдийлөн хамааралгүй аж.
Орон сууцны ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх зорилгоор Засгийн газар энэ жил төсөвт 110 тэрбум төгрөг тусгажээ. Уг хөтөлбөрийг Засгийн газар хэрэгжүүлэхээр болсон тул эх үүсвэрийг цаашид төсвөөс санхүүжүүлэх юм. Харин энэ мөнгө нь зээлийн эрэлттэй харьцуулбал элс рүү ус асгасантай л адил хэмээн “Тэнхлэг зууч” компанийн захирал Д.Должинсүрэн ярьж байна.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр 2013 онд хэрэгжиж эхэлснээс хойш 90 мянган өрх байртай болжээ. Нийт дөрвөн их наяд төгрөгийг үүнд зарцуулсан юм. Одоогоор иргэдийн зээлийн төлбөр болох сарын 20 орчим тэрбум төгрөгөөр найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийг “зүтгүүлж” байгаа.
Өмнө нь сард 120-130 тэрбумын эх үүсвэр олгож байсантай нь зүйрлэвэл энэ нь бага мөнгө. Тиймээс ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг цаашид үргэлжлүүлэхийн тулд олон жилийн хугацаатай, хямд эх үүсвэр олох хэрэгтэй юм.
Одоогоор энэ хөтөлбөрийг хэрхэн үргэлжлүүлэх талаарх төлөвлөгөө Засгийн газарт алга. Ипотекийн зээлийг л санхүүжүүлэх гадаадын банкны салбарыг энд нээх гэх мэт гарц хайж байсан ч нам жим болов. Манай улсад зээлийн болон хадгаламжийн хүү өндөр учир гадаадаас хямд өртөг бүхий мөнгө татах боломж бий. Хадгаламжийн хүү зарим оронд тэгтэй бараг тэнцүү учир найман хувийн өгөөж бол өндөр.
Засгийн газар ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэх арга ухаан ийнхүү хайж байх хооронд арилжааны зарим банк, барилгын компани иргэдэд шинэ бүтээгдэхүүн санал болгож эхэлжээ.
Тухайлбал, Хасбанк орон сууц худалдсан орлогын 30 хувийг банкных нь дансанд нэг жилийн хугацаатай байршуулахыг зөвшөөрвөл зээл олгож байгаа гэнэ. Өөрөөр хэлбэл, хоёр хүн 100 сая төгрөгийн үнэлгээтэй орон сууц наймаалцаж, байраа худалдсан иргэн үүний 30 хувь буюу 30 сая төгрөгийг нь Хасбанкинд нэг жил байршуулах үүрэг хүлээх нөхцөлтэй гэсэн үг.
Мөн “Содон” зэрэг хороололд байр худалдан авах хүсэлтэй иргэд өөрийн өмчлөлд буй газар, хашаа байшин, машин зэргээ урьдчилгаа төлбөрт тооцуулах боломж ч бий. Энэ мэтчилэн барилгын компани арилжааны банк болон банк бус санхүүгийн байгууллагатай хамтран борлуулалтаа өсгөхөөр чармайж байна. Үүнээс гадна ипотекийн зээлийн санхүүжилт татарснаас хойш иргэд хувь лизингийн гэрээгээр орон сууц худалдах болсон юм. Гэвч гэрээгээ зөрчих тохиолдол олон гарсан гэнэ.
Энэ хөтөлбөрийн хүрээнд таван жилд 90 мянган өрх орон сууцтай болсон ч иргэдийн эрэлт өндөр хэвээр байна. Өнгөрсөн сард төсвөөс 34, зээл эргэн төлсөн эх үүсвэрээс 16, нийт 50 тэрбум төгрөгийг арилжааны банкуудад хуваарилж, 722 иргэний зээлийн хүсэлтийг шийдвэрлэжээ.
Гэсэн ч найман хувийн зээлд хамрагдаж, орон сууцтай болох гэсэн иргэдийн урт дараалал бий гэнэ. Тухайлбал, одоогоор арилжааны банкууд болзол хангаж, ипотекийн зээл олгох шийдвэр гарсан ч эх үүсвэр хүлээж буй 4000 орчим иргэн байгаа аж. “Тэнхлэг зууч” компаниар үйлчлүүлж, ипотекийн зээл авах гэсэн иргэдийн хүсэлт багадаа гурван сар, цаашилбал, 1-2 жилийн дараа биелж байгаа тухай тус компанийн захирал Д.Должинсүрэн ярьсан юм.
Энэ нь эрэлт, нийлүүлэлтийн зөрүү хэр хол байгааг илтгэх юм. Ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг арилжааны банкуудад хуваарилж, хэнд олгох вэ гэдгийг тэнд шийдвэрлэж байгаа юм. Гол зангилаа нь банк гэсэн үг. Ийм эрх мэдэл эдэлж байгаа эдийн засагчид нь зөвхөн банкныхаа санхүүжүүлсэн төслийн орон сууц, эсвэл барьцаанд нь байгаа байрыг худалдан авсан нөхцөлд зээл олгоно гэсэн хатуухан шаардлага тавих болсон.
Өөрөөр хэлбэл, банктай нь хамтран ажилладаг барилгын компанийн орон сууцыг л зээлээр ав, эсвэл боль гэсэн нөхцөлийг харилцагчдадаа тулгаж буй. Мөн ийм байр нь зах зээлийн ханшаас нэлээд өндөр байгаа аж. Тиймээс эхний ээлжинд эх үүсвэрийг шийдвэрлэх, хоёрдугаарт залуу гэр бүл, төрийн албан хаагч зэрэг зорилтот хэрэглэгч рүү чиглэх хэрэгтэй хэмээн Б.Янжиндулам хэлэв.
Мөн тэрбээр “Энэ зээлийг хүн амын тодорхой бүлэг рүү чиглүүлэх хэрэгтэй. Одоогоор 20 орчим тэрбум төгрөгөөр сард 300 орчим өрхөд зээл олгож байна. Ингэж талаар нэг цацсан шагай шиг тараахын оронд зорилтот бүлэг рүү нь чиглүүлж, шалгуур хангасан иргэдэд зээл өгөх хэрэгтэй. Энэ нь үр дүнтэй” хэмээн ярьсан юм.
Тавдугаар сарын байдлаар шинэ орон сууцны ам метрийн үнэ нь хоёр сая, хуучин хоёр өрөө байр 72.7 сая төгрөг байгаа гэнэ. “Тэнхлэг зууч” компанийн судлаачдын тооцоогоор шинэ болон хуучин орон сууцны үнэ өмнөх сараас бага ялимгүй буурсан байна. Гэхдээ үнэ шаланд тулсан учир цаашид төдийлөн хямдрахгүй хэмээн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжээчид хэлж буй. Орон сууцны үнэ эдийн засгийн нөхцөлөөс ихээхэн хамааралтай.
Эдийн засаг өсөх дохио өгч эхэлсэн нь шинжээчдэд үнийн эерэг төсөөлөл гаргахад нөлөөлсөн аж. Тиймээс сүүлийн үед гадаадынхан барилгын салбарт хөрөнгө оруулах санал тавих болжээ. Тухайлбал, БНСУ зэрэг орны аж ахуйн нэгжүүд зарим компанийн хэрэгжүүлж байгаа төслийг бүхлээр нь, эсвэл нэг орцыг нь хэсэгчлэн худалдан авч, хөрөнгө оруулж байгаа аж.
Мөн барилгын компаниуд энэ хавар өмнөх жилүүдтэй харьцуулбал төдийлөн олон төсөл эхлүүлээгүй. Харин чанартай цөөн хэдэн төсөл хэрэгжүүлж байгаа гэнэ. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт тулгарсан хямрал нь “сонирхогч” жижиг тоглогчдыг энэ зах зээлээс шахаж эхэллээ. Одоо мэргэжлийн, чадавхтай, томоохон компани л энэ салбарт идэвхтэй ажиллаж байгаа гэнэ.
Ямартай ч хоёр жил гаруйн хугацаанд үргэлжлэн хямдарсан орон сууцны үнэ тогтворжих хандлагатай боллоо. Одоогоор сард 350 орчим орон сууц борлогдож байна. Эрэлтийг хангах эх үүсвэр олбол энэ тоо хэд дахин өсөх боломж бий. Хамгийн гол нь зээлийн эх үүсвэр хэрэгтэй. Одоогоор МИК иргэдэд олгосон орон сууцны зээлийг багцлан үнэт цаас гаргаж байна.
Ипотекийн зээлээр баталгаажсан энэ үнэт цаасны чанар сайн байгаа гэнэ. Өөрөөр хэлбэл, нийт зээлийн 97 хувь нь хэвийн, гурван хувь нь л хугацаа хэтэрсэн болон чанаргүй ангилал руу шилжжээ. Тиймээс МИК-ын гаргаж байгаа үнэт цаасыг хоёрдогч зах зээлд арилжиж мөнгө босгох, гадаадын зах зээлээс хямд эх үүсвэр олох, дөрвөн их наяд төгрөгийн багцыг хөрөнгийн зах зээлтэй холбох зэрэг боломж бий. Эх үүсвэр олохгүй бол энэ хөтөлбөр удахгүй хана мөргөх нь.
