Манай улс бага орлоготой иргэдийг байр худалдан авах боломжоор хангах зорилготой “Орон сууцын ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоо бүрдүүлэх хөтөлбөр”-ийг 2013 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн. Үүнээс хойших хугацаанд 120 мянга гаруй өрх ипотекийн зээлээр орон сууцтай болжээ. Тэдэнд олгосон нийт зээлийн хэмжээ нь 7.7 их наяд төгрөг. Энэ төрлийн зээл олгож эхэлснээр орон сууцын санхүүжилтийн хүртээмж 3-6 дахин нэмэгдсэн ч сүүлийн жилүүдэд, ялангуяа цар тахлаас хойш эл үзүүлэлт тогтмол буурсныг судлаачид мэдээлсэн. Тодруулбал, орон сууцын хүртээмжийг илтгэх гол үзүүлэлт болдог ипотекийн зээлийн өрийн үлдэгдэл, ДНБ-ий харьцаа 2016 онд 16.8 хувь байсан бол өдгөө 10.9 хувь болж буурчээ. Найман жилийн өмнөх үеийнхтэй харьцуулахад энэ төрлийн зээлийн хүртээмж 40 орчим хувиар доошилсон гэсэн үг.
Уншигчид санаж буй бол энэ оны хавар ипотекийн зээл олголт урьд байгаагүйгээр “эрчимжсэн”. Үндэсний баялгийн сангийн тухай хууль, Үндэсний орон сууцжуулалтын хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх нөхцөл бүрдүүлж, Хуримтлалын санг албан ёсоор нээснээр ипотекийн зээл олгох үйл явцыг эрчимжүүлж, санхүүжилтийн тогтвортой механизм бүрдүүлсэн гэж Засгийн газар, Барилга, хот байгуулалтын яам (хуучнаар)-ныхан тухайн үед мэдээлж, сурталчилж байв. Тавдугаар сард гэхэд ипотекийн зээл олголт 2024 оны дундажтай харьцуулахад 52, өмнөх жилийн мөн үеийнхээс 59 хувиар өссөнийг дээрх яамнаас танилцуулсан. Уг зээлийг цаашид ч түргэн шуурхай, төвөг чирэгдэлгүй олгох нөхцөл бүрдсэн гэдэг эерэг мессежийг холбогдох албаны хүмүүс нийгэмд эрчимтэй түгээсэн. Тэгвэл энэ нь сонгууль угтсан, түр зуурын, зохион байгуулалттай “үйл ажиллагаа” байсан гэдгийг одоогийн нөхцөл байдал харуулж байна. Мөн судлаач, эдийн засагчдын гаргасан, ипотекийн зээлийн санхүүжилттэй холбоотой үзүүлэлтүүд ч үүнийг баталж буй. Одоогийн байдлаар 20 мянга гаруй өрх 1.4 их наяд төгрөгийн зээл авахаар хүсэлт гаргаж, банкны хүлээлгийн жагсаалтад дугаарлаж байгаа нь “Орон сууцын ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоо бүрдүүлэх хөтөлбөр”-ийг хэрэгжүүлж эхэлснээс хойших хамгийн өндөр үзүүлэлт гэнэ.
Ипотекийн зээл олголт удаашралтай, төвөг чирэгдэлтэй, санхүүжилт нь дутмаг байхын хэрээр иргэд хувь лизингээр байр авах нь олширчээ. Харин барилгын компаниуд энэ эрэлт хэрэгцээ, хүсэл сонирхолд дөрөөлөн иргэдийг хайр найргүй монжиж, хохироох болж. Тухайлбал, барилгын компаниуд хүүгүй, урьдчилгаагүй зээлээр байр олгох нөхцөлийг иргэдэд санал болгохдоо орон сууцынхаа ам метр талбайн үнийг зах зээлийн ханшаас багадаа 2-3 дахин өндөр үнэлдэг байна. Дундаж үнэлгээ нь 200 орчим сая төгрөгтэй дүйцэхүйц байрыг 400-600 сая төгрөгөөр худалддаг гэсэн үг. Хүүгүй, урьдчилгаагүй зээлээр, нэрлэсэн үнээр орон сууц худалдаж буй мэт дүр эсгээд, хөөрөгдсөн ханшиндаа ашгаа шингээж авдаг байх нь. Энэ нь яг л төр иргэдээ дэмжих нэрийдлээр ипотекийн зээлийн хүүг наймаас зургаан хувь болгон бууруулж хорлосонтой ижил. Ипотекийн зээлийн хүүг хоёр хувиар бууруулснаар орон сууцын эрэлт нэмэгдсэн. Үүнийг дагаад байрны үнэ ч өссөн. Үр дүнд нь зээлийн төлбөрийн хэмжээ нэмэгдэж, иргэд сард дунджаар 532 мянган төгрөг төлдөг байсан нь 621 мянга болж өссөн. Хүү бууруулах, хөнгөлөлт үзүүлэх нэртэй таатай нөхцөл, сайхан боломжуудын цаад зорилго, бодит нөлөө нь ийм л байдаг аж.
Санхүү, эдийн засгийн их сургууль, Монголбанк, МИК ОССК-ын судлаач, эдийн засагчид хамтран “Орон сууцын санхүүжилтийн өнөөгийн байдал, боловсронгуй болгох арга зам” сэдэвт судалгаа хийх явцдаа Монголд ийм төрлийн залилан их байгааг тогтоожээ. Иргэдийг хууран мэхлэх замаар гэрээ байгуулж, байр сууц борлуулж буй үйл явцыг Монголбанкны ахлах эдийн засагч Д.Болдбаатар “харгис хэлцэл” гэж тодотгосон. Хүүгүй хэмээн иргэдэд олгож буй зээлийг нь судалж үзэхэд бодит байдалд 23 хувийн хүүтэйгээр тооцсон тохиолдол ч байжээ. Хамгийн харамсалтай нь, иргэд энэ талаар хангалттай мэдлэг, мэдээлэлгүй аж. Мэдсэн зарим нь ч “Компани тодорхой хэмжээнд ашиг харах нь зүйн хэрэг, явдал суудал, яршиг төвөг удахгүй олгож байгаа нь их юм” гэхчлэн шударга бус явдлыг өөгшүүлдэг гэнэ. “Хүүгүй гэх сурталчилгаанд итгэж, илүү өндөр хүү төлөх зээлийг хүлээн зөвшөөрч буй нь санхүүгийн мэдлэг дутмаг болохыг харуулж байгаа хэрэг” гэж Д.Болдбаатар эдийн засагч хэлсэн юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн, зөвлөх Б.Ангармаа энэ талаар “Хуучин ч болтугай байртай болъё, өндөр хүүтэй ч хамаагүй зээлээр орон сууц авъя гэсэн иргэдийн хүсэлд дөрөөлсөн шударга бус, аль нэг гэрээлэгч талдаа хор хохиролтой хэлцэл хийх явдал сүүлийн үед гаарсныг энэ судалгаа баталлаа. Үүнийг таслан зогсоох хамгийн эхний алхам нь хөөрөгдсөн үнэтэй байр худалдаж авахаас татгалзах. Хэрэглэгч татгалзаад ирэхээр үйлдвэрлэгч хүссэн, эс хүссэн ч ханшаа бууруулна, аманд орсон үнээ хэлэх боломжгүй болно. Ипотекийн зээлийн дээд хязгаар нь 150 сая төгрөг, байрны хэмжээ нь 80 хүртэлх ам.метр байдаг. Хувь компанийн зээлээр байр авахын гол давуу тал нь энэ хязгаарт баригдахгүйгээр, өөрийн хэрэгцээнд тохирсон сонголт хийх шүү дээ. Харин хэмнэлттэй, боломжийн нөхцөлөөр байр авах сонголтод компанийн хувь лизинг яагаад ч тохирохгүй. Барилгын компанийн санал болгож буй байрны бодит өртөг, зээлийн хүү зэргийг мэдсээр байж ийм сонголт хийдэг хүн ховор байх. Олонх нь бүрэн дүүрэн ойлголт, мэдээлэлгүй, нарийн дүн тооцоо хийж чаддаггүйгээсээ л хохирдог болов уу. Манай улсын ипотекийн зээлийн шаардлага маш тодорхой, ойлгомжтой. Санхүүжилт нь хязгаарлагдмал учраас л зээл олгох үйл явц удааширч, иргэдийг залхаан цээрлүүлдэг. Үүнийг олон нийт зээлийн шаардлага өндөр, бүрдүүлэх материал их байдагтай холбож ойлгох нь бий” гэж ярьсан.
Харин дээрх судалгааг хийсэн эдийн засагчид зээлдэгчийг хамгаалсан эрх зүйн зохицуулалтыг бий болгох, ипотекийн зээлийн хүртээмж, санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх нь иргэдийг “харгис хэлцэл”-ийн хохирогч болохоос сэргийлэхэд чухал нөлөөтэй гэж үзэж байна. Энэ төрлийн зээлийн хүртээмж сайн байвал иргэд хувь компаниас, хөөрөгдсөн үнэтэй байр авахаас татгалзах нөхцөл бүрдэнэ. Зээлдэгчдийг хамгаалсан эрх зүйн орчин бүрдүүлснээр иргэд эд хөрөнгөөрөө хохирох, байраа алдах зэрэг дараа дараагийн эрсдэлээс сэргийлэх боломжтой гэнэ. “Орон сууцын санхүүжилтийн өнөөгийн байдал, боловсронгуй болгох арга зам” судалгаанд үүний талаар “Арилжааны банкны зээлээр байртай болсон иргэд ямар нэг байдлаар хохирсон тохиолдол ховор, гэрээнд нь зээлдэгчийн эрх ашгийг хамгаалсан заалтууд тусгагдсан байдаг. Харин лизингийн үйлчилгээ үзүүлэгч хувийн компаниудын зээлийн гэрээнд худалдан авагчийг эрсдэлээс хамгаалах заалт байдаггүй, зээлдэгч хөрөнгөө алдах эрсдэл өндөртэй. Зээлийн гэрээнд хэрэглэгчийг хамгаалсан заалт байдаг, эсэхийг судалгаанд оролцсон иргэдээс асуухад олонх буюу 60 хувь нь “мэдэхгүй”, 30 гаруй хувь нь “тодорхой хэмжээнд байдаг” гэж хариулсан. Зээлдэгчийн эрх ашгийг хамгаалж, учирч болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэхэд даатгалын гүйцэтгэх үүрэг нэн чухал” хэмээгээд, даатгалын тогтолцоог хөгжүүлэх, хураамжийн хэмжээг бууруулах замаар хамрагдалтын түвшнийг нь нэмэгдүүлэх боломжтойг дурджээ.
МИК ОССК банкуудын олгосон орон сууцын ипотекийн зээлийг Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны хуулийн хүрээнд багцлан худалдан авч, үнэт цаасжуулдаг буюу өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авдаг. Ингэхэд тавьдаг таван гол шалгуурын нэг нь эд хөрөнгийн болон амь насны даатгалын гэрээ. Өөрөөр хэлбэл, зээлдэгчдэд даатгалд зайлшгүй хамрагдсан байх ёстой гэсэн шаардлага тавьдаг. Харин хувь лизингээр буюу зээлээр орон сууц худалдан борлуулж буй компаниуд нийтлэгээрээ ийм шаардлага тавьдаггүй. Тиймээс иргэд зээлээ төлөх явцдаа байраа алдах (түймэр, газар хөдлөлт зэргийн улмаас), ямар нэг байдлаар хохирсон тохиолдолд өөрөө 100 хувь хариуцлага үүрэх эрсдэлтэй тулдаг байх нь. Барилгын компаниудын хийж буй гэрээг “харгис” гэж муугаар цоллох болсны бас нэг шалтгаан нь энэ.
Орон сууц гэдэг бол хүний үндсэн, анхдагч хэрэгцээ билээ. Хөгжингүй улсад энэ нь өрхийн нийт хөрөнгийн 30-60 хувийг эзэлдэг бол хөгжиж буй оронд 50-70 хувьтай дүйдэг гэнэ. Манай улсын хувьд өрхийн хамгийн том зардал, гол хөрөнгө нь байр сууц байдаг. Өрхийн хөрөнгийн үнэлгээнд орон сууцын эзлэх хувь хэмжээ ч харьцангуй өндөр. Энэ нь иргэд цалин орлогоороо байр худалдаж авах боломж Монголд хязгаарлагдмал, орон сууцын үнэ хэт өндөр, хүртээмж муу байдагтай шууд холбоотой. Иргэдийн олонх нь байдгаа шавхаад ч хамаагүй байр, машинтай болох ядруухан мөрөөдөл, зорилго тээн ажил хөдөлмөр эрхэлдэг, хэдэн “цаас” хадгалдаг. Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт, чанарын үзүүлэлт бусад зээлийнхээс өндөр байдаг нь ч үүнтэй холбоотой. Орон сууцын эрэлт хэрэгцээ цаашид ч одоогийнх шиг өндөр хэвээр байна. Иймд төр засаг, бодлого, шийдвэр гаргах түвшний байгууллага, албан тушаалтнууд энэ зах зээлийг илүү эрүүл, иргэдэд ээлтэй болгоход анхаарах хэрэгтэй. Эрэлтэд дөрөөлсөн элдэв бусармаг явдлыг хязгаарлах зохицуулалтуудыг ч бий болгох шаардлага тулгарлаа.
Н.Мишээл
