-Хөөсөрсөн үнээр ипотекийн зээл авах, хямд үнэтэй байр өндөр хүүгээр авахын хооронд ялгаа алга-
Иргэн Б хоёр жилийн өмнө ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтээ өгчээ. Тэрбээр урьдчилсан байдлаар хүсэлтээ гаргаж, ипотекийн зээл авах иргэдийн дараалалд орсон. Ээлжээ нэг жил хүлээсний эцэст санхүүжилт гацсан нэрээр дахин нэг жил хүлээв. Ингээд ипотекийн зээлд хүрэх тухай бүрийн шат дамжлагыг даван өнөөдөртэй нүүр тулсан ч байртай болох гэсэн хоёр жилийн хүлээлт салхинд хийсэх эрсдэл үүслээ. Тухайн үедээ 70 сая төгрөгөөр нэг өрөө байр авна хэмээн тооцоолж, банкнаас зээл хүссэн байна. Гэтэл хоёр жил хүлээж, ипотекийн зээл авах боломж бүрдэхэд мөнгө нь хүрсэнгүй. Учир нь тэрбээр 70 сая төгрөгийн үнэтэй байр авахын тулд 21 сая төгрөгийг нь өөрөө гаргаж, банкнаас 49 сая төгрөг зээлэх хүсэлт илгээсэн. Харин өнөөдөр байрны үнэ өсөж, дээрх мөнгөн дүнгээр орон сууц авах боломжгүй болов.
Уг нь эх үүсвэрийн гацаанд орсон ипотекийн зээлийг УИХ-аас Засгийн газарт үргэлжлүүлэхийг даалгасан. Харамсалтай нь, сонгууль угтсан энэ мэт улстөржилт иргэдэдээ бус барилгын компаниудад хүлээлт үүсгэж, тэдний лобби болж хувирлаа. Тодорхой хэлбэл, ипотекийн эх үүсвэр 1.2 их наяд төгрөгт хүрсэн сургаар м2 нь 3 000 000 төгрөгийн ханштай байсан байрны үнэ дор хаяж 3 500 000 – 3 800 000 төгрөгт хүрэв. 120 000 000 сая төгрөгөөр 40 м2 байр худалдан авах байсан бол өнөөдөр 140 000 000 – 152 000 000 сая төгрөгөөр авна гэсэн үг. Сонгуульд оноо авах гэсэн эрх баригчдын шийдвэр бодит байдал дээр ингэж иргэдийн нуруун дээр бууж байна. Үүнээс нэг нь эх үүсвэр шийдвэрлэсэн нэр зүүнэ. Нөгөө нь үнийн өсөлтийн хөөсийг нуруун дээрээ үүрнэ. Иймээс л ипотекийн зээл улстөрчдийн сонгуулийн хэрэгсэл гээд хэлчихэд буруудахгүй. Мөн ийм нөхцөлд байр нь борлогдохгүй байсан барилгын компаниудын орлого нэмэгдэж, орон сууц авсан нь үнийн өсөлтөд “ташуурдуулна”.
Төрд Д.Өнөрболор, Б.Чойжилсүрэн тэргүүтэй барилгын компанитай улстөрчид бий. Тиймээс л өнөөдөр барилгын компаниудын лобби төсөл, хөтөлбөр болон өргөжиж, тус салбарын борлуулалтыг өсгөж, даам гарсан гэлтэй.
Иргэн Т жижиглэн худалдаа эрхэлдэг өрх толгойлсон эмэгтэй. Өдөртөө 20-30 мянган төгрөгийн цэвэр ашиг олдог аж. Тэрбээр ипотекийн зээл авахыг хүссэн ч түүний орлого нь хүрэхгүй. Орон сууцтай болох энэ мэт хүсэл тээсэн иргэд Улаанбаатараар дүүрэн. Засгийн газраас 2 000 000 төгрөгөөс бага орлоготой иргэдэд ипотекийн зээл олгоно хэмээн ярьж байгаа ч энэ нь биелэлээ олтол “холоо хэвтэнэ”. Арилжааны банкууд ч эрсдэлээ тооцоод зээл төлөх чадвартай, орлого нь ахиу зээлдэгчдэд ипотекийн зээл олгох нь тодорхой. Өөрөөр хэлбэл, аливаа зээл олгохдоо зовлонг нь ойлгож, шийдвэрлэнэ гэсэн найраа байхгүй.
Баялгийн сангийн тухай хууль 2024 оны дөрөвдүгээр сарын 19-нд батлагдаж, тавдугаар сарын 9-нд Хуримтлалын санг 500 тэрбум төгрөгөөр мөнгөжүүлсэн. Банкууд ч 20 мянга гаруй иргэдийн зээлийн хүсэлтэд дарагджээ. Гэтэл Хуримтлалын санд буй 1.2 их наяд төгрөг 10 мянга гаруй иргэний зээлийг л шийдвэрлэнэ. Тиймээс л иргэдийн байртай болох гэсэн эрэлт хэрэгцээнд тулгуурлан улстөрчид, барилгын компаниуд тоглож, өөрт ашигтай нүүдлийг хийж буй.
Баримт 1
Үүний тод жишээ нь СХД-т дахин төлөвлөлтөд хамрагдах нэрийдлээр “Хөх дэгд” хотхонд байр захиалаад луйвардуулж орон гэргүй болсон иргэд өлсгөлөн зарласан билээ. Өөрөөр хэлбэл, Улаанбаатар хотод барилгын компаниуд даам гарсан. Учир нь орон сууцны захиалга авахдаа сүртэй зураг төсөл үзүүлж, сургууль цэцэрлэгтэй гэчихээд ашиглалтад оруулахдаа аль алийг нь шийдээгүй иргэдээ хуураад хулхидчихдаг.
Баримт 2
Барилгын компаниудын башир арга бүр нарийссан. Дуусаагүй барилга буюу карказ дээр үл хөдлөхийн гэрчилгээ олгож, банк санхүүгийн байгууллагад барьцаалдаг жишээ ч бий. “Зөвхөн Улаанбаатар хотын хэмжээнд 500 гаруй барилгын компани баригдаагүй орон сууцыг барьцаалж, зээл авсан” тухай УИХ-ын гишүүдийн төлөөлөл буюу Б.Энхбаяр, Б.Саранчимэг, Х.Булгантуяа нар 2021 оны арванхоёрдугаар сард Газрын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийн төслийг өргөн барихдаа дурдаж байсан. Дээрх луйврын орон сууцад захиалга өгсөн иргэний тоо аль хэдийнэ 20 мянга давсныг ч онцлов.
Олон улсын гашуун туршлагыг эргэн сануулъя. 2008 оны есдүгээр сарын 15-нд Америкийн санхүүгийн салбарын дөрөв дэх том хөрөнгө оруулалтын банк Lehman Brothers дамуурлаа зарлав. Энэ нь АНУ-д 2006, 2007 онуудад үргэлжлээд байсан үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээлийн (mortgage) зах зээлээс эхлэлтэй хямралын оргил цэг болсон. Санхүүгийн салбар өндөр хөгжсөн тус улсад компаниуд банкнаас бус хөрөнгө оруулалтын өөр эх үүсвэрээс мөнгө босгож, банкууд нь аргагүй эрхэнд иргэд рүү чиглэсэн зээл олгожээ. Ингэхдээ шаардлагаа бууруулж, 2-3 байр зээлээр авах боломж өгөв. Тус нөхцөл байдал 2008 онд тэсэрч, томоохон хэмжээний хохирлыг дагуулсан. Ипотекийн зээлээс үүдэлтэй эрсдэл дэлхийн эдийн засагт хямралыг бий болгожээ. Тэгвэл өнөөдөр Монгол Улсад ипотекийн зээлийг тогтвортой явуулахын оронд төр засгаас гар хөлөө дүрж, эх үүсвэрийг нь гацааж байгаад сонгуулийн өмнө олгодог жишиг тогтлоо. Энэ нь барилгын компаниудад хүлээлт үүсгэж, зах зээлийн бус нөхцөлийг ч бүрдүүлэв. Эцэстээ иргэд мадлуулдаг, улстөрчид хождог ийм л нүүдэл болдог.
Харин Улаанбаатар стандартын бус барилгаар дүүрэн ч иргэд нь чанаргүй байранд л ордог. Цаашлаад орчин, хүүхдийн талбай, гэрчилгээтэй эсэх, улсын комисс хүлээж авсан, эсэхийг үл огоорно.
