Байрны дундаж үнэ өрхийн жилийн орлогыг гурав дахин нэмэгдүүлснээс хэтрэхгүй хэмжээнд байвал тухайн улсын орон сууцын зах зээлийг хүртээмжтэй гэж үздэг аж. Тодруулбал, иргэд нь гурван жилийн орлогоороо байр худалдан авч чадаж буй тохиолдолд ингэж дүгнэдэг байх нь. Улс орнуудад орон сууц худалдан авах боломжийн индексийг тооцохдоо байрны медиан үнийг өрхийн жилийн голч орлогод харьцуулж гаргадаг. Ингэж хуваахад гурав болон түүнээс бага гарвал хүртээмжтэй, 3.1-4 байвал хүртээмж муутай, 4.1-5 бол хүртээмжгүй, 5.1-ээс дээш үед огт хүртээмжгүй хэмээн үнэлдэг гэнэ. Манай улсад 2023 оны байдлаар энэ харьцаа 7.8 гарсан нь монголчуудын орон сууц худалдан авах чадвар муу, боломж нөхцөл хязгаарлагдмал гэдгийг баталжээ. Энэ нь олон улсын дунджаас 1.32, зохистой түвшнээс 2.6 дахин өндөр үзүүлэлт юм байна. Айл өрхүүд найман жилийн орлогоо бүтэн хадгалж байж л дундаж хэмжээний сууц худалдаж авах боломжтой гэх. Гэвч ийм чадамж, бололцоо манай улсын хүн бүрд даанч үгүй. Инфляц, цалин орлогын уялдаагүй өсөлтөөс болж олонх нь суурь хэрэгцээгээ ч бүрэн хангаж чадахгүй хэмжээнд, “тарчиг” амьдарч буй. Иргэдийн байр худалдаж авах чадварыг нэмэгдүүлж, эл үзүүлэлтийг зохистой түвшинд хүргэхийн тулд цалин орлогыг нь 2.6 дахин өсгөх, эсвэл орон сууцын үнийг ийм хэмжээгээр бууруулах шаардлагатай гэнэ. Түүнчлэн байрны үнэ өсөхөд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг хязгаарлах, дундаж хэрэглээнд тохирсон сууцын хүртээмжийг нэмэгдүүлэх байдлаар үүнийг шийдэх нь зохимжтой гэж судлаачид үзэж байна.
Монголчууд нийгэм, эдийн засгийн ямар их дарамттай, хязгаарлагдмал орчинд аж төрж буйг илтгэх ийм нэг “барометр” үзүүлэлтийг Санхүү, эдийн засгийн их сургууль (СЭЗИС)-ийн багш, судлаачид “Орон сууцын санхүүжилтийн өнөөгийн байдал, боловсронгуй болгох арга зам” сэдэвт судалгааныхаа үр дүнд тооцон гаргажээ. Үүнд Монголбанк, МИК ОССК-ын эдийн засагч, шинжээч, мэргэжилтнүүд оролцжээ. Энэхүү судалгааны гол цөмийг орон сууцын санхүүжилтэд чиглүүлсэн гэх боловч өнөөгийн зах зээлийн нөхцөл байдалд олон талаас нь дүн шинжилгээ хийсэн, хамгийн сүүлийн үеийн томоохон ажил гэж хэлж болохоор байна. Судалгааны гол, онцлох үр дүнгүүдээс танилцуулъя.
ОРОН СУУЦЫН ҮНЭ ХОЁР ДАХИН ӨСЖЭЭ
Монгол Улсад сүүлийн жилүүдэд орон сууцын эрэлт нийлүүлэлтээс давсан, санхүүжилт дутмаг зэрэг нь байрны үнэ өсөхөд голлон нөлөөлж байна гэж эдийн засагчид дүгнэжээ. “Орон сууцын ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр”-ийг хэрэгжүүлж эхэлсэн 2013 оны үед байрны голч үнэ 111.4 сая төгрөг байсан бол 2023 оны байдлаар 222.3 саяд хүрээд байна. 11 жилийн хугацаанд үнэ нь хоёр дахин өссөн гэсэн үг. Харин энэ хугацаанд өрхийн дундаж орлого 2.2 дахин нэмэгдсэн ч хэрэглээний бараа, үйлчилгээний үнийн өсөлт үүнийг хэд дахин нугалан “талийжээ”. Ипотекийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсэн он жилүүдэд байрны үнэ 15-25 хувиар огцом өссөн бол үүнээс хойш зээл олголтын хэмжээ, хүртээмжээс шалтгаалан дээш, доош савласаар өнөөдрийн түвшинд хүрчээ. Орон сууцын нийлүүлэлт ч үүнээс хамааран өсөж, буурч ирсэн аж. Тухайлбал, 2013-2016 оны хооронд Улаанбаатар хотод жилд дунджаар 18-26 орчим мянган орон сууцыг ашиглалтад оруулсан бол зээл олголт буурсан 2017-2020 онд энэ нь 11-15 мянгад хүрч, 2021 оноос 23 мянгад хүртлээ нэмэгджээ.
2019-2022 онд дэлхий нийтэд тархсан цар тахлын улмаас барилгын салбарын зардал өссөн нь орон сууцын үнэ нэмэгдэх бас нэг гол шалтгаан болжээ. 2022 оноос 2024 оны I улирал хүртэлх хугацаанд нийслэлд хуучин байрны ханш 2.5 дахин өссөн нь л нийгэмд ямар их эрэлт үүссэнийг харуулж буйг судлаачид дурдсан. СЭЗИС-ийн Бакалаврын сургалт, судалгаа хариуцсан проректор, профессор Б.Мөнхзаяа “Хуучин ч хамаагүй байр худалдаж авъя гэдэг хандлага иргэдийн дунд түгээмэл буй нь зах зээл дэх эрэлтийг харуулж байна” гэсэн юм.
ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛД “ДУГААРЛАГЧ” 17.4 МЯНГАД ХҮРЭВ
“Орон сууцын ипотекийн хөтөлбөр нь иргэдэд амьдрах орчин нөхцөлөө дээшлүүлэх, урт хугацаат, эрсдэл бага зээл олгох, эдийн засагт өсөлт, ажлын байр бий болгох, хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд шинэ бүтээгдэхүүн хөгжүүлэх зэрэг олон эерэг нөлөө үзүүлсэн”-ийг судлаачид онцолсон. Өнгөрсөн хугацаанд 120 мянган өрх 7.7 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлээр амьдрах орчин нөхцөлөө сайжруулжээ. Үүний 68.1 хувь нь хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр ийм боломж эдэлсэн бол 40 хувь нь гэр хорооллоос орон сууцын хотхон, хороололд шилжин суурьшсан байна. Уг хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсэн 2013 оны үетэй харьцуулахад нийслэлийн орон сууцад амьдардаг айл өрхийн тоо өдгөө 11 хувиар нэмэгдэн, 51.2 болжээ.
Орон сууцын санхүүжилтийн хүртээмжийг илэрхийлэх нэг гол үзүүлэлт нь ипотекийн зээлийн өрийн үлдэгдэл, ДНБ-ий харьцаа гэнэ. Манай улсад энэ нь 2012 онд 5.1 байсан бол 2013 онд 10.1, 2016 онд 16.8, өнгөрсөн жилийн эцэст 10.9 хувь болжээ. Эдийн засагчид “Ипотекийн зээл нь орон сууцын санхүүжилтийн хүртээмжийг 3-6 дахин нэмэгдүүлсэн ч сүүлийн жилүүдэд буурах хандлагатай. Зээлийн хүртээмжийн одоогийн үзүүлэлт (10.9 хувь)-ийг бусад орныхтой харьцуулахад Казахстан, Саудын Арабын Хаант Улс зэрэг хөгжиж буй болон бага, дунд орлоготой улсынхтай ойролцоо түвшинд байна” хэмээн ярив.
Санхүүжилт нь буурснаас ипотекийн зээлийг шийдвэрлэх хугацаа уртсаж, тэр хэрээр иргэдэд төвөг чирэгдэл учруулах болж. Судалгаанд хамрагдсан банкуудын 45, иргэдийн 60 орчим хувь нь энэ төрлийн зээлийг шийдэх дундаж хугацаа 1-2 жил байдаг гэж хариулжээ. Яг одоогийн байдлаар гэхэд 17.4 мянган иргэн банкны “хүлээлгийн өрөө”-нд дугаарлаж буй гэнэ.
АНХААРЛЫН ТЭМДЭГ БОЛСОН АСУУДАЛ
Ипотекийн зээл иргэдийн ахуй амьдрал, нийгэм, эдийн засагт сайн сайхан, эерэг олон өөрчлөлтийг авчирсан ч үүнийг цаашид үргэлжлүүлэхэд анхаарах, өөрчлөх шаардлагатай зүйл цөөнгүйг судлаачид дурдсан. Тухайлбал, эл хөнгөлөлттэй зээлийн дээд хязгаар нь 150 сая бол хамруулах байрны талбайн хэмжээ нь ихдээ 80 ам метр байх журам үйлчилж буй. Нийт зээлдэгчдийн олонх нь үүний дагуу 20-80 сая төгрөгийн зээл авчээ. Тэгвэл цаашид үүнийг илүү уян хатан болгож, хөтөлбөрийн зорилтот бүлгийг нарийвчлан тодорхойлж, тэдний онцлог, боломж бололцоонд тохирохуйц нөхцөлүүдийг санал болгох шаардлагатай гэж үзэж байна. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг анх бага орлоготой иргэдийг орон сууц авах боломжоор хангах зорилгоор санаачилсан ч энэ нь хэрэгжүүлэх явцад алдагдсан, зорилтот бус бүлгийн иргэд давуу эрх эдэлсэн тохиолдол цөөнгүй гэдгийг судалгааны багийнхан ч, тэдний тайланг сонссон иргэд ч хэллээ.
Төр орон сууцын хүртээмжийг сайжруулах, иргэдийн санхүүгийн ачааллыг бууруулах нэрийн доор өнгөрсөн хугацаанд хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөлд тодорхой өөрчлөлтүүдийг оруулж ирсэн. Жишээлбэл, зээлийн хугацааг 30 хүртэлх жил болгон сунгаж, хүүг нь наймаас зургаан хувь руу буулгасан. Хамгийн сүүлд гэхэд, хотоос хөдөө рүү чиглэсэн шилжилт хөдөлгөөнийг эрчимжүүлэх зорилгоор орон нутгийн иргэдэд олгох ипотекийн зээлийн хүүг гурван хувь болгох шийдвэр гаргасан юм. Гэвч орон сууцын үнэ байнга өсөн нэмэгдэж байгаа цаг үед энэ нь үр дүнтэй шийдэл биш гэж судлаачид дүгнэлээ. Зээлийн хүүг бууруулснаар орон сууцын эрэлт нэмэгдэнэ. Үүнийг дагаад үнэ нь ч өснө. Үр дүнд нь иргэдийн нуруун дээр ирэх зээлийн төлбөрийн ачаалал үлэмж нэмэгдэнэ. Ипотекийн зээлийн хүү найман хувь байхад иргэд сард дунджаар 532 мянган төгрөг төлдөг байсан бол зургаан хувь болгосны дараа 621 мянга гаруйг “тушаадаг” болж. Иргэдээ бодитоор дэмжье, санхүүгийн дарамтыг нь багасгая гэвэл зээлийн хүүг бууруулах бус, цогц бодлого хэрэгжүүлэх шаардлагатайг дурдав.
ТӨРИЙН ХАЙР УУ, ХОРЛОЛ УУ
НҮБ-ын Тогтвортой хөгжлийн зорилгын 11 дүгээрт “Ээлтэй хот, иргэдийн оролцоог дэмжих” гэж тусган, орон сууцын хүртээмжийн байдлыг авч үзсэн. Энэхүү зорилгын хүрээнд дэлхийн улс орнууд 2030 он гэхэд хүрэлцэхүйц, аюулгүй, хямд үнэтэй орон сууц, суурь үйлчилгээгээр хүн бүрийг хангаж, ядуурлыг бууруулахыг зорьж байгаа. Тиймээс орон сууцын зах зээлд оновчтой, уян хатан, цогц бодлого хэрэгжүүлэх, ялангуяа иргэддээ энэ төрлийн хөрөнгө өмчлүүлэхийг чухалчлах болжээ. Энэ зах зээл, талбарт төрийн оролцоо ямар нэг хэлбэрээр байх нь зүйтэй гэж нийтлэгээрээ үздэг, үүнийгээ ч хэрэгжүүлдэг аж. Харин манай төр зарим тохиолдолд “хайр халамж”-аа хэтрүүлчхээд байгааг судлаачид цар тахлын үед гаргасан шийдвэрээр нь жишээ татан тайлбарлалаа. Монгол Улсын Засгийн газар “Ковид-19” цар тахлын сөрөг нөлөөг бууруулах зорилгоор зээлийн эргэн төлөлтийг, “хуримтлуулж тооцохгүй” гэх нөхцөлтэйгөөр нийт таван удаа хойшлуулсан. 63.2 мянган өрхийн зээлийн төлбөрийг 33 орчим сараар “царцаасан”. Энэ нь улсын төсөвт ямар шууд хэлбэрээр дарамт учруулаагүй ч МИК ОССК-д хүнд цохилт болжээ. Тус компанийн харьяаны төрийн зохицуулалттай компаниуд үүний зардалд 470 орчим тэрбум төгрөг гаргасан бөгөөд үүний улмаас нөөц сангууд нь доголдох, хөтөлбөрийг хэвийн хэрэгжүүлэхэд хүндрэл учирчээ.
ШИЙДЭЛ, САНАЛ
Орон сууцын хөнгөлөлттэй хөтөлбөр нь төрийн дэмжлэгийн хамгийн өндөр өртөгтэй хэсэг тул зах зээлийн эрүүл тогтолцоог тэлэх хэлбэртэй байлгах нь зохимжтой гэж олон улсад үздэг гэнэ. Тиймээс ирэх таван жилд зах зээлийн нөхцөлтэй болон хөнгөлөлттэй зээлийн багцын хэмжээг тэнцүүлэх саналыг судлаачид дэвшүүлэв. Орон сууцын санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцооноос барилгын салбарын нийлүүлэлт, байрны үнийн өсөлт ихээхэн хамаардаг. Яг өнөөдрийн байдлаар бол ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны дахин санхүүжилтээр орон сууцын санхүүжилтийн хэмжээ хязгаарлагдаж буй аж. Ийм тохиолдолд зах зээлийн зарчимд нийцүүлсэн нөхцөлтэй ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулан дотоод, гадаадын хөрөнгө оруулагчдыг татах нь үр ашигтайг судлаачид хэдэв. Үүнийг хэрэгжүүлбэл зээлийн хүртээмж нэмэгдэх, хүлээлгийн хугацаа богиносох, үнэ тогтворжих, иргэдийн худалдан авах боломж нэмэгдэх ач холбогдолтой гэнэ. Өрсөлдөхүйц хүүтэй, урт хугацаат, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны шинэ төрлийн бүтээгдэхүүн бий болговол энэ салбарыг сонирхох хөрөнгө оруулагч нэмэгдэх, анхдагч, хоёрдогч зах зээл хөгжих нөхцөл бүрдэнэ гэж судалгааны багийнхан үзжээ.
