Найз минь ингэж хуучиллаа. Би Монгол Улсын газар шороон дээр монгол аав, ээжээс төрсөн. Бусдын дайтай зүтгэж, хөдөлмөрийнхөө үр шимээр амьдралаа залгуулж яваа мянга мянган залуусын нэг. Хөдөөнөөс хотод ирээд найман жил болохдоо хуулиар олгогдсон эрхээ эдэлж, газраа өмчилж авах гээд чадахгүй явна. Газраа үнэгүй өмчилж авах гэж хөөцөлдсөн ч бүгд эзэнтэй болжээ. Нийслэлийн гэр хорооллын муруй тахир гудамжийн өнцөг булан, нүх сүв бүхэн эзэнтэй болчихсон юм байх аа. Хоосон газар очоод хашаагаа хатгах гэвэл нууц эзэд нь гарч ирээд л тэр даруй хөөж, тууж сүйд болно.
Нийслэлд газар олголт дууссан гэнэ. Одоо захын дүүргийн алслагдсан хороонд газар олгож байгаа гэцгээж байна. Автобус унаа явдаггүй, дэд бүтэц байхгүй газар суурьшаад яалтай ч билээ хэмээн хөмсөгөө зангидсан. Юунаас болж хүмүүс ийнхүү чирэгдэж, бухимдаж байгааг сонирхохоор түүний явсан замаар мөшгихөөр шийдэв. Эхлээд Долоон буудалд газар зарах сургаар залгатал 10 сая гэж ам таглав. Сэлхэд газар зарна гэсэн зарын дагуу утас цохилоо. Гурван айлын газрыг үнэ тохирч 15 сая төгрөгөөр зарна гэнэ. Газрын зөвшөөрлийг асуутал “Бичиг баримтыг нь авахаар хөөцөлдөж байгаа. Хэрэв авна гэвэл таны нэр дээр болгоод өгч болно” гэх нь тэр. Газрын наймаа ийн цэцэглэсээр.
Хуулийн цоорхой хийгээд газрын Үнийн хөөрөгдөл
Газар бол төрийн өмч. Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуульд гэр бүлийн хэрэгцээнд зориулж иргэн бүрт нэг удаа газар үнэгүй өмчлүүлэхээр заасан. Газраа өмчилж авсан иргэн үл хөдлөх хөрөнгөө хэрхэн яаж ашиглах нь түүний дурын хэрэг. Харин эзэмших эрх нь өөр. Гэхдээ газрыг эзэмшсэн тохиолдолд худалдан борлуулах, үнэ хүргэж зарах тухай эрх байна уу гээд мөшгитөл Газрын тухай хуульд энэ талаар ямар нэг үг өгүүлбэр алга. Харин төр зарим тохиолдолд газрыг дуудлага худалдаагаар зарж борлуулах эрхтэй. Газрын тухай хуульд Монгол Улсын иргэн хаана ч хэдэн ч газар эзэмших нь нээлттэй.
Ахуйн зориулалтаар үнэгүй эзэмшиж болно. Жишээ татья. Иргэн Дамба Баянхошууны эцэст ногоо тарих зорилгоор нэг га, Өлзийт хороонд фермерийн аж ахуй эрхлэхээр 10 га, Чингэлтэйн зусланд амралт зугаалгын зорилгоор хоёр га, хотын төвд үйлчилгээ эрхлэхээр 0.7 газрыг эзэмшиж болно. Гэвч хүн болгон ийм олон газар бизнес хийх боломжгүй биз дээ. Тухайн газар дээрээ байшин барина. Үүний зэрэгцээ үнэ нь төчнөөн саяар өснө. Тэгээд зарах гэж үү хэмээн уншигч та гайхаж магад. Зарах тухай ойлголт хуульд байхгүй. Өөрийн хамаатан болоод хэн нэгэнд эзэмшлийн газраа шилжүүлэх тухай заалт бий.
Үүгээр л газрын бизнес цэцэглэдэг аж. Хуулиас гадуурх бизнесийн талаар Перугийн эдийн засагч Эрнандо Дэ Сото гэх хүний номыг уншиж байсан санагдана. Төрд дансгүй, татвар төлдөггүй бизнесийн тухай. Авч өгөлцөж байгаа хэний ч гар дээр ямар нэг баримт байдаггүй үл үзэгдэгч бизнесийн тухай. Яг ийм байдал Монголыг аалзны тор мэт бүрхжээ. Газрыг худалдан борлуулах эрх мэдлийг хаанахын хэн гэгч эрхтэн дархтан өгөөтөхөв хэмээн хайсан ч эзэн алга. Зөвхөн хуулийн цоорхой. Хотын эргэн тойронд болоод гэр хороолол, зуслангийн газрын үнэ тэнгэрт хадаад удлаа. Энүүхэн Дэнжийн мянгаас хойш Долоон буудал хүртэлх өрх гэрийн эзэмшлийн газрын үнэ 10-30 саяд хүрчээ. Уг нь бол газар өмчилсөн иргэн нэг ам метр газрыг 13200 төгрөгөөр үнэлж худалдах эрхтэй гэсэн хуулийн заалт байдаг юм билээ. Үүгээр тооцвол газрын үнэ ингэтлээ тэнгэрт хадаад баймгүй санагдана. Гэтэл газар аваад байшин барьж худалддаг бизнес гаарчээ. Нэг жишээ дурдая.
Чингэлтэй дүүргийн гэр хороолол болон зуслангийн газарт 13.000 орчим иргэн газар эзэмшжээ. Харин эрх шилжүүлэх, бэлэглэх замаар өргөдөл дүүргийн газрын албанд тасардаггүй гэх. XIII хороололд барилга барих боломжтой 400 ам метр талбайтай газар 55 сая, цэвэр усны шугам сүлжээнд холбогдох боломжтой 500 ам метр газар 30 сая. Толгой эргэм их үнэ хэлэлцэнэ. Хаанаас хэн энэ үнийг зохиодог байна гэж гайхмаар. Үүнийг зохицуулж, үнийн хөөрөгдлөөс сэргийлэх тухай ямар нэг хуулийн зохицуулалт Монголд алга. Ёстой нөгөө эзэнгүй аралд хаягдсан Робинзон Крузо шиг дураараа аашилдаг болж.
Хуульд байхгүй газрын үнэ гээчийг хэн гаргадаг вэ?
Ийм нэг санааг танил маань хэллээ. Аль нэг зуучлалын төвийг бид хүний эд хөрөнгийг хэлсэн үнээр нь зарж борлуулж өгдөг газар гэж боддог шүү дээ. Гэтэл үгүй юм аа. Хэн нэгний эд хөрөнгийг зуучилж өгөхдөө дур мэдэн үнийг нь өсгөчихдөг юм байж. Тухайлбал, таван сая төгрөгийн үнэтэй хашаа байшинг 5.5 сая хүргэж зардаг гэх. Эд хөрөнгийг нь борлуулж өгсөнийхөө хариуд үнийн дүнгийн тав орчим хувийг үйлчилгээний хөлс болгож авдаг байна. Иргэн үл хөдлөх хөрөнгөө зуучлалын төвд заруулахаар өгсөн тохиолдолд өөр хэн нэгэнд урьдчилж зарах эрхгүй гэнэ. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бодит үнийг тодорхойлж, үүнийг дагасан эрүүл харилцаа бий болгох нь чухал болоод байгаа талаар мэргэжлийн хүн хэллээ. Өрх гэрт шинэ хүн нэмэгдэхээр яадаг билээ.
ЗАР: Ахмадын хорооллын зүүн талд далан талаасаа 2 дахь хаалганд байрлалтай нийтийн түрээсийн байр болон амины сууц барихад тохиромжтой 502м2 хувийн өмчийн тэгшхэн газартай хашааг зарна. Дотроо ханан пийшингээр халдаг 42м2 талбайтай 2 өрөө өвлийн байшинтай. Үнэ: 18 сая Баянголын ам зусланд байрлалтай 400м2, нэг айлын хоосон газар зарна. Газар эрүүл, тэгш, орчин цэвэрхэн Үнэ: 3.5 саяас
ХУД, Нисэхийн орон сууцны шинэ хороолол дунд маш сайн байрлалтай, нийслэлийн зөвшөөрөлтэй, үйлчилгээтэй орон сууцны зориулалттай газрыг, төслийн хамт зарна. Үнэ: 190 саяас яадаг билээ.
Өмсөж зүүх, ууж идэхээс өгсүүлээд хэрэглээ мундахгүй. Дөнгөж мэндэлсэн улаан нялзрай болохоор заримдаа учир зүггүй хашгичаж тэвд үүлнэ. Их хот маань өдөр ирэх тусам хаяагаа тэлсээр. Хотын хүн ам өсөхийн зэрэгцээ хүний хэрэглээ бараг геометрийн прогрессоор өсөж байна. Далай шиг газар дээр наадаж суусан монголчууд нүүдэллэн амьдарч байснаас өөр газраа өмчилж, зах зээлийн эргэлтэд оруулж байсан нь үгүй. Газрын харилцаанд ороод бараг найман жил боллоо. Энэ хугацаанд алдсан, оносон нь бий.
Зах зээл эхэлсэн эхний жилүүдэд газар хувьчлалын тухай хууль, эрх зүйн “баримт бичгүүд бий болж, хаа дуртай газраа нүүдэллэн амьдарч ирсэн монголчууд газар шорооны үнэ цэнийг мэдэрч эхлэсэн. Өдгөө хүн бүхэн гэнэн төсөөллөөсөө салж, бүгд л өөрийн гэсэн хуваарьт газраа авахыг хүссэн. Авах авахдаа бүгд л нийслэлийн төвд юм уу, эсвэл нийслэлийн ойр орчимд газар хувьчлалын тухай хуульд заасан 0.07 га газраа авахыг хүсэх болсон нь зовлонгийн үрийг дагуулсан.
Үүнээс үнийн хөөрөгдөл эхтэй. Үнэндээ цаг ийм болчихно гэж хэн мэдэх вэ. Иргэддээ газар өмчлүүлж, амьдрал ахуйг нь дээшлүүлэх гэсэн төрийн бодлогыг дэмжилгүй яахав. Үүнээс хэн хожив. Жирийн иргэн хожсон гэхэд эргэлзээ төрж байна. Ингэхэд Монголд газрыг үнэлэх жишиг үнэ гэж хаана ч алга.Үгүй дээ л газрыг үнэлэх жишиг үнэ гэж баймаар юм даа.
Зах зээл шийддэг гэж өөр нэгэн хариулах л байх. Гэтэл үүнд иргэд итгэхгүй байна. Газар хувьчлал 2012 онд дуусна. Нэгэнтээ зарж борлуулах зах зээлийн харилцаа байгаа хойно үүнийг зохицуулах ямар нэг эрх зүйн зохицуулалтыг даруй хийх шаардлагатай болжээ. Худалдах, худалдан авах харилцаа цаасан дээр баримт нотолгоотой хэрэгжээд эхэлбэл ханцуй дотор эргэлдэх мөнгө ил гарах биш үү.
МОНГОЛ УЛСЫН ИРГЭНД ГАЗАР ӨМЧЛҮҮЛЭХ ТУХАЙ ХУУЛЬ
Wednesday, 20 February 2008 07:58
НЭГДҮГЭЭР БҮЛЭГ
Нийтлэг үндэслэл 1 дүгээр зүйл.
Хуулийн зорилт 1.1. Энэ хуулийн зорилт нь Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх, түүнтэй холбогдон үүсэх харилцааг зохицуулахад оршино.
2 дугаар зүйл. Иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль тогтоомж 2.1. Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль тогтоомж нь Монгол Улсын Үндсэн хууль, Иргэний хууль, Газрын тухай хууль, энэ хууль болон тэдгээртэй нийцүүлэн гаргасан хууль тогтоомжийн бусад актаас бүрдэнэ.
Х.Эрдэнэбулган
