Иргэдэд өнгөрсөн жил 380 гаруй тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгосон нь 2018 оныхоос бараг хоёр дахин буурсан дүн юм. Тодруулбал, Монголбанк 175, Засгийн газрын эх үүсвэрээс 100, банкууд 105 орчим тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлд олгосон гэсэн статистик бий. Харин ОУВС-гийн зөвлөмжтэй холбоотойгоор Төвбанк энэ оны эхнээс ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг санхүүжүүлэхгүй болов. Тиймээс нийслэлд баригдаж буй орон сууцуудын борлуулалтад энэ нь хэрхэн нөлөөлөх бол гэсэн хүлээлт бий. Орон сууцын санхүүжилт ийнхүү буурахаас гадна иргэдийн худалдан авах чадвар хумигдаж буй. Тэгвэл эрэлт, нийлүүлэлтийн цэг юун дээр огтлолцох вэ? Иргэд юу хүсэж, компаниуд ямар бүтээгдэхүүн нийлүүлж байна вэ?
Барилгын нэгэн компанийн ажилтан “27 болон 35 ам метр талбайтай орон сууц барилгыг ашиглалтад оруулахаас өмнө борлогддог. 48-57 ам метр талбайтай хоёр өрөө орон сууц борлуулалт сайтай байдаг. Харин 65-76 ам метр талбайтайнх нь тааруу байгаа” хэмээн ярилаа.
Тэднийх барьж буй орон сууцаа банкуудад барьцаалан ипотекийн зээл олгож байсан ч санхүүжилтгүйн улмаас өнгөрсөн арванхоёрдугаар сарын эхээр бүр зогсоосон гэнэ. Тус компанийнхан тухайн айлын хашаа, байшинг үнэлэн, урьдчилгаа төлбөрийн 25 хувьд тооцон авч, үлдэх таван хувийг бэлнээр авдаг байжээ. Энэ нь орон сууцаа борлуулахаар чармайж, уян хатан арга хэмжээ авч буйнх нь илрэл. Салбарын яамны мэдээлснээр жилд 5000-6000 айлын орон сууц борлогддоггүй бөгөөд дийлэнх нь тансаг зэрэглэлийнх аж. Өдгөө эзнээ хүлээсэн өчнөөн байр зах зээлд “гацчихаад” байна. Өөрөөр хэлбэл, барилгын салбарын “цусны эргэлт” муудчихсан гэсэн үг. 2013 онтой харьцуулахад өнгөрсөн жил ипотекийн зээлд хамрагдсан хүний тоо 4.5 дахин цөөрчээ. Гэтэл нөгөө талд нийслэлд гэр хорооллын 200 мянга орчим өрх бий.
Дээрхээс харвал барилгын компаниуд ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй олонх иргэний эрэлтэд нийцсэн орон сууцыг нийлүүлж чадаж буй, эсэх нь эргэлзээтэй гэмээр. Банкны шаардлагыг хангасан иргэд ипотекийн зээлд хэдийн хамрагдсан гэхэд буруудахгүй. Харин хамрагдаж чадаагүй иргэдийн олонх нь зээлийн урьдчилгаа болох 30 хувиа бүрдүүлэх босгыг давж чадахгүй байгаа аж. Иймээс уг зээлийг тухайн хэрэгцээ шаардлагад нь нийцсэн нөхцөлтэйгөөр, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг шинэчлэн боловсруулж, хэрэгжүүлэх шаардлага үүсээд байна. Өөрөөр хэлбэл, иргэдийн хэрэгцээ шаардлага, төлбөрийн чадварт нь нийцсэн ипотекийн зээлд хамруулах боломж бүрдүүлэх учиртай. Гэтэл өнөөгийн ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь Засгийн газар, Монголбанкны санхүүжилтээс бүрэн хамаарсан нэг удаагийн хөтөлбөр байдлаар хэрэгжиж, эргээд санхүүжилтгүй болж, гацдаг нь бараг хэвийн үзэгдэл болжээ. Энэ онд Засгийн газраас ипотекийн зээлд зарцуулах санхүүжилт 60 тэрбум төгрөг байхаар буй нь өмнөх жилүүдийнхтэй харьцуулахад маш чамлалттай бөгөөд хөтөлбөр аль хэдийн гацаж эхэлснийг харуулсан хэрэг гэхэд хилсдэхгүй.
“UMC alpha” компанийн хөрөнгө оруулалтын шинжээч М.Баясгалан “Өдгөө хашаа, байшин, газраараа бартер хийх буюу солих, эсвэл одоо амьдарч буй байраа өөрчлөх, амьдрах орчноо сайжруулах, тансаг зэрэглэлийн орон сууц худалдан авах сонирхолтой хүмүүс байна” хэмээн ярилаа. Ипотекийн зээлд анх хамрагдаж байсан хүмүүсийн зарим нь зээлээ бүрэн төлж, хааж эхэлжээ. Тухайн үед тэд ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдан, орон сууцад аль болох хурдан орохыг зорьж, өөрийн гэсэн байртай болж байж. Харин өдгөө “өнчин ганц” байранд байхын оронд хотхонд амьдрахыг илүү сонирхож, ойр орчимд нь цэцэрлэг, сургууль бий, эсэх, хэр түгжрэлтэй, гарааштай юу, үгүй юү зэргийг харгалзах болжээ. Өөрөөр хэлбэл, амьдрах орчноо өөрчлөх хүсэлтэй тэд одоогийн амьдарч буй орон сууцаа худалдаж, эсвэл барьцаалж дахин өөрийг авах хандлагатай байгаа хэрэг. Гэтэл тэдгээр иргэн одоо мөрдөж буй журмаар ипотекийн зээлд дахин хамрагдах боломжгүй. Нөгөөтээгүүр, хангалттай орлого олдгоо банканд нэгэнт нотолсон хүмүүс тансаг зэрэглэлийн орон сууц авахыг сонирхож буй. Гэвч ийм орон сууцууд хамгийн багадаа 100 ам метрээс дээш талбайтай байгаа нь бас л хөтөлбөрт хамрагдах боломжийг нь хязгаарладаг. Банкууд харилцагчаа алдахыг хүсэхгүй учраас тэдний зээлийг өөрийн эх үүсвэрээс шийдэх замаар л явж байна.
Орон сууцууд хэд хэдэн зэрэглэлтэй болсныг бид мэднэ. Гэтэл иргэдийг орон сууцжуулах бодлого зөвхөн гэр хорооллын айлуудыг “онилсон” хэвээр. Тэгэхээр худалдан авагчдын эрсдэлийг тооцон, эрэлтэд нь тохируулж, санхүүжилтийн бүтээгдэхүүнээ олшруулж, төрөлжүүлэх хэрэгтэй. Одоо бол нэг л “амаар цутгаж” байна. Санхүүжилтийн бүтээгдэхүүнийг “салаалуулахгүй” аваас барилгын компаниуд хотхон, тансаг зэрэглэлийн гэх зэргээр орон сууцаа төрөлжүүлээд нэмэргүй.
Эко дулаалга, жорлон хэдийн хэрэглээнд нэвтэрч, сайжруулсан түлш ашиглах нөхцөл бүрдэж, халаалтын технологи өндөр хөгжсөн энэ үед иргэд байшингаа өөрчилье, шинээр барья гэхэд зээл олгохгүй байгаа. Энэ нь зээлийн баталгаа болохгүй гэж үзэж буй учраас тэр. М.Баясгалан энэ талаар “100 сая төгрөгөөр ипотекийн зээл авснаас 50 саяыг аваад амьдрах орчны шаардлага хангасан байшинд аж төрөх хүсэлтэй хүн олон бий” хэмээсэн. Уур амьсгалын сан зэргээс ус, халаалтын системийг шинэчлэхэд зориулж ихээхэн хөрөнгө оруулдаг. Түүнээс Монгол руу татахад анхаарах нь бас нэг анхаарах асуудал мөн. Энэ нь хөрсний бохирдлоос авхуулаад олон бэрхшээлийг шийдвэрлэхэд нөлөөтэй нь тодорхой. Ипотекийн зээлд иргэдийг хамруулах нь тэдний хэрэглээндээ зарцуулах мөнгийг “хумьж”, инфляцыг барихад сайнаар нөлөөлдөг жишиг ч бий.
АНУ-д хөрөнгө оруулалтын санд цугласан мөнгөнөөс моргэйжийн зээлд олгодог гэдэг. Тэтгэврийн сангийн менежерүүд нь ч урт хугацааны хөрөнгө оруулалтыг илүүд үздэг. Манайд орон сууцын зээлд зориулсан сан байгуулж, дээрх эх үүсвэрээс хөрөнгө татаж, Засгийн газар батлан дааж ч болох юм биш үү. Моргэйжийн зээл “гацсан” хэвээр байвал 50 жилийн дараа ч Улаанбаатарт гэр хорооллын айлууд өөрчлөгдөөгүй хэвээр байхыг үгүйсгэхгүйг зарим мэргэжилтэн сануулж байна.
ӨДРИЙН СУРВАЛЖИЛГА
Иргэдийн шаардлагад нийцээгүй, “эзэнгүй” байрууд нэмэгдсээр
Барилгын нас материалын чанараас шалтгаалдаг гэдэг. Чанартай материал ашигласан барилга авсан эзэн, барьсан компанидаа ч ээлтэй. Гэвч барилгын чанарыг чухалчлах болсонтой зэрэгцэн үнэ нь тэнгэрт хадсаныг хэн хүнгүй мэдэх биз. Улаанбаатар хотын гэр хорооллын айл өрхүүд орон сууцад орж чадахгүй байгаа нь барилгын чанар, үнэ, иргэдийн амьжиргааны түвшинтэй шууд хамааралтай. Баригдаж дууссан ч өнөөг болтол “эзэнгүй” байгаа барилгууд эдгээр шалтгааны алинаас нь болж айлууд орохгүй байна вэ гэдгийг сурвалжиллаа.
Агаар, хөрсний бохирдлыг бууруулах хамгийн үр дүнтэй арга бол гэр хорооллыг орон сууцжуулах гэж хотын өмнөх удирдлага үзэн дахин төлөвлөлтийн ажлыг эхлүүлсэн. 2017 онд уг төслийг амжилттай хэрэгжүүлж, эхний ээлжийн орон сууцуудаа ашиглалтад оруулсан “Гангар инвест”, “Баганат өргөө”, “Бэрэн”, “Цагаанхуаран консалтинг”, “Стандарт проперти”, “Зургаан талт”, “Хера пропертийз” зэрэг арав хүрэхгүй компани байв. “Тэнхлэг зууч” үл хөдлөх хөрөнгийн компаниас гаргасан борлуулалт муу барилгын тоонд “Цагаанхуаран консалтинг”- ийн дахин төлөвлөлтийн хүрээнд барьсан “Цагаан хуаран” хотхон багтжээ. Баянзүрх дүүргийн XIV хороо буюу “Нарантуул” захын зүүн хойд талд 2448 айлын 10 мянга орчим хүн амьдрах орон сууцын 2019 оны сүүлийн ээлжийн барилга энэ оны нэгдүгээр сард ашиглалтад орсон аж. Борлуулалтын албанаас нь лавлахад “1-3 өрөө байр бий. Нэг ам метр нь 1 990 000 төгрөг. Худалдан авах хэд хэдэн боломж байгаа. ХААН банкаар дамжуулан цалингаа авдаг бол манайхтай шууд гэрээ хийх боломжтой” гэлээ. Оршин суугчид нь “Борлуулалт муу, хүн бага” гэсэн учир шалтгааныг нь лавлаж, хэчнээн айл тус орон сууцад амьдардгийг тодруулахад тоймтой хариу өгсөнгүй.
Тус хотхонд амьдраад удаагүй залуу хосын нэг А.Долгоржав “Сэтгэлд нэг л нийцэхгүй байгаа. Шугам сүлжээгээ их муу хийсэн байна лээ. Манайх уг нь шинэ байр, шугам муугаас болж ус алдсан юм шиг л таазтай болчихсон. Засаж өгнө гэсэн боловч одоо хүртэл чимээгүй байна. Дээрээс нь зогсоолын хүрэлцээ муу, ер нь тоочоод байвал шинэ байр гэхэд сэтгэлд нийцэхгүй олон зүйл бий. Байр хайхдаа байршлыг нь хараад энд авчихсан юм. Өөр газарт байр хайсан хэдий ч өндөр үнэтэй, бас чанар муутай байсан. Адилхан л чанаргүй барилга учир хямдыг нь авсан” гэлээ. Иргэд чанаргүй, үнэтэй байр авахгүй учир эзэнгүй орон сууц элбэгшээд байгаа аж. Өөр нэгэн жишээ дурдъя. Баянзүрх дүүргийн XVI хорооны нутагт барьсан “Баяжих цогцолбор” хотхон ашиглалтад ороод хоёр жилийг үдсэн ч борлуулж дуусаагүй гэнэ. Энэ талаар тодруулахад “Нэг болон хоёр өрөө байруудаа зараад дууссан. Одоо гурван өрөө байр 15-20 үлдээд байна” гэлээ. Ашиглалтад ороод хоёр жил болсон ч өдийг хүртэл борлуулалтаа дуусгаагүй нь үнэтэй холбоотой аж. Нэг ам метр нь 2 150 000 төгрөг гэнэ. “Зэвтэй устай, байрлалдаа дэндүү ахадсан үнэтэй” хэмээн оршин суугчид нь ам муутай байв.
Мөн Баянгол дүүргийн X хорооны нутагт байрлах “My town” хотхон 2018 оны есдүгээр ашиглалтад оржээ. Одоогоор тус хотхоны 70 гаруй хувь нь оршин суугчтай. Борлуулалтын албаныхан нь “Ихэвчлэн хоёр өрөө байрнууд нь үлдсэн. Нэг ам метр нь 2 400 000 төгрөг. Ипотекийн найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтой. Урьдчилгаандаа үнийн дүнгийн 60 хувийг өгвөл үлдсэнийг нь нэг жилийн дотор хүүгүй эргэн төлөх нөхцөлтэйгөөр, харин 100 хувь төлбөрөө төлсөн тохиолдолд нэг ам метрийг нь 2 250 000 төгрөгөөр худалдан авах боломжтой” гэв.
Энэ мэтчилэн өндөр үнэтэй, чанаргүй барилгыг худалдан авагчдад “шахсаар” байх уу. Иргэд тэнэг биш. Тиймээс чанаргүй, үнэтэй орон сууцыг худалдаж авахгүй. Монгол Улсын нийт өрхийн 43.6 буюу 391 700 гаруй нь нийслэлд бий. Ийм атал өндөр үнэтэй “эзэнгүй” байр барьж, цоожилж дараад байвал гэр хорооллын иргэдийг орон сууцжуулах нь мөрөөдөл төдий бололтой. Үнэтэй байр худалдан авч, дээрээс нь банкны хүүд даруулахгүйн тулд иргэд орон сууц худалдан авахгүй шүү дээ. Тиймээс л цоожтой дөрвөн хана элбэгшээд байгаа аж.
Бэлтгэсэн: Ж.Отгонтуул
АЛБАНЫ ХҮНИЙ ҮГ
Э.БАТБОЛД: Хүүгийн зөрүүг төр хариуцах талаар судалж байна
Барилга, хот байгуулалтын яамны Бодлого, төлөвлөлтийн газрын ахлах шинжээч Э.Батболдтой иргэдийг орон сууцжуулахад салбарын яамнаас баримталж буй бодлого, хийж буй ажлын талаар ярилцлаа.
-Борлогдохгүй байгаа орон сууц зах зээлд их байна. Нөгөө талаас иргэдийн байр худалдан авах эрэлт буурдаггүй. Эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэрийг хадгалахад салбарын яам ямар бодлого баримталж байна вэ?
-Одоогоор 441 төслийн хүрээнд 61 600 орчим айлын орон сууц баригдаж буйгаас захиалга авч эхэлсэн буюу эзэнтэй болсон нь 273 төслийн 37 905 айлын байр байна. Мөн жил бүр 5000-6000 айлын орон сууц борлогдолгүй үлддэг талаарх мэдээлэл бий. Нөгөө талдаа иргэдээс банкуудад ирж буй ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлт буурахгүй байгаа юм билээ. Гэхдээ хүсэлт гаргасан өрх бүрийн зээлийг шийдвэрлэнэ гэж ойлгож болохгүй, банкны шалгуурыг хангасан байх хэрэгтэй. Ер нь Засгийн газраас ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг тогтвортой үргэлжлүүлэх, гадаадын хөнгөлөлттэй зээл, тусламж болон хямд эх үүсвэрээс хөрөнгө босгон, иргэдийг ямар нэг байдлаар орон сууцаар хангах төсөл, хөтөлбөр хэрэгжүүлэхийг зорьдог. 2006-2012 оны хооронд төрийн албан хаагчдыг орон сууцжуулах, шинэ суурьшлын бүсүүдийг хөгжүүлэх ажлын хүрээнд 80 000 орчим өрх, байранд оржээ. 2013 оноос Засгийн газар Монголбанктай хамтарч ипотекийн зээлийн тогтвортой тогтолцоо бүрдүүлэх зорилгоор 100 000 гаруй иргэнд зээл олгосон. Товчхондоо, иргэдийг орон сууцжуулах хөтөлбөр амжилттай хэрэгжсэн, одоо ч үргэлжилж байна гэж ойлгож болно.
-Энэ оноос ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөөс Төвбанк гарсан. Уг зээлд олгох мөнгөн дүн ч огцом буурсан. Энэ нь иргэдэд хэрхэн нөлөөлөх бол?
-2013-2015 онд жилд дунджаар ипотекийн зээлд нэг их наяд төгрөгийн санхүүжилт олгожээ. Харин 2016-2018 онд 600-700 тэрбум төгрөг гарган, жилд 10 000 орчим өрхийг зээлд хамруулсан байна. Монголбанк уг хөтөлбөрөөс гарсны улмаас энэ онд Засгийн газар 60 тэрбум төгрөг зарцуулахаар төсөвлөсөн. Энэ нь зээлийн хомсдол үүсгэх нь, ипотекийн хөтөлбөр зогсонги байдалд орлоо гэх ойлголтыг төрүүлж буй. Манайх болон Сангийн яам хамтран олон өрхийг орон сууцад хэрхэн хамруулах боломжийг судалж байна. Эндээс хамгийн тодорхой байж болох нэг шийдэл нь арилжааны банкны эх үүсвэрээс зээлд зарцуулах хөрөнгийн хэмжээг нэмэх юм. Мэдээж банкны зээлийн хүү өндөр. Дунджаар жилийн 15 орчим хувь байгаа. Тиймээс иргэдэд 8-10 хувийн хүүтэй зээл олгохын тулд хүүгийн зөрүүг төр хариуцах, татаас олгох байдлаар зохицуулж болохоор байгаа. Гэхдээ хэдэн төгрөг, аль банкнаас гаргах, хүүгийн зөрүүнд хэр их мөнгө зарцуулахыг эцэслэн шийдээгүй.
-Банкууд барилгын компанид олгодог зээлээ багасгасан, бараг зээл гаргахгүй буй юм билээ. Энэ тохиолдолд байрны үнэ өснө, иргэдийн худалдан авах чадвар ч муудна. Ер нь борлогдохгүй байгаа байруудыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулахад яам ямар бодлого барьдаг юм бэ?
-Орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтмол өсөөд байна гэж хэлж болохгүй. Зарим байршилд сүүлийн хоёр жилд байрны нэг ам метрийн өртөг 15-20 хувиар буурсан гэсэн тооцоо байна. Мөн ирэх таван жилд нийт 30 000 өрх ипотекийн зээл авах эрэлт байгаа юм билээ. Мэдээж зээлийн хэмжээг багасгахгүй байх, аль болох илүү олон өрх зээл авахад дэмжлэг үзүүлэх нь төрийн үүрэг. Гэхдээ барилгын компаниуд зах зээлээ мэдэрч, хаана, хэнд зориулж, ямар хэмжээтэй орон сууц баривал ашигтай гэдгийг тооцох хэрэгтэй. Хувийн хэвшлийнхний үйл ажиллагаанд төр оролцох боломжгүй шүү дээ. Өнгөрсөн жил ашиглалтад оруулсан, эзэнгүй 6000 орчим орон сууц байна. Үүний 1500 орчим нь дундаж, үлдсэн нь тансаг зэрэглэлийнх. Тиймээс зах зээлд борлохгүй байгаа орон сууцын дөрөвний гурав нь тансаг зэрэглэлийнх болж байгаа юм.
-Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах, урьдчилгаа төлбөргүй болгох саналыг цөөнгүй иргэн гаргадаг. Нийгэмд ч хүлээлт бий. Ийм боломж бий юү?
-Зээлийн хүүгийн хэмжээ нь эх үүсвэрийн өртөг, үйл ажиллагааны зардлаас шалтгаалж, зах зээлийн үнээр тогтдог. Манайд хамгийн бага хүүтэй зээл нь жилийн найман хувьтай л байгаа юм. Эл дүнг бууруулбал банкууд эх үүсвэрийн хүүгийн өртөг, зардлаа нөхөж чадахгүй байх магадлалтай. Бас ипотекийн зээлийг урьдчилгаа төлбөргүй болговол орон сууц худалдан авах өрхүүдийн нэг сард төлөх төлбөрийн хэмжээ өсөж, нөгөө талдаа зээлийн чанар муудан, олон улсын байгууллагаас санхүүжилт босгох боломжгүй болох ч тал бий. Эдгээрийг харгалзан улс орны эдийн засгийн төлөв, инфляцын түвшинтэй ч мөн уялдуулан зээлийн хүү, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг тогтоож байна. Одоогоор урьдчилгаагүй болгоно, хүүг төдөн хувь хүртэл бууруулна гэж хэлэх боломжгүй.
-Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг дэмжих, зорилтот бүлгийнхнийг орон сууцжуулахад ямар ажил хийж байна вэ?
-Гэр хорооллуудад дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлж, иргэдийг тохилог, эрүүл ахуйн шаардлагад нийцсэн амины орон сууц барихад дэмжлэг үзүүлэх нь бидний ирэх таван жилийн гол зорилго. Үүний хүрээнд Засгийн газрын тогтоолоор 150 000 айлын орон сууцын хөтөлбөрийг батлуулсан. Гэр хорооллыг орон сууцжуулахаас гадна одоо амьдарч буй орчных нь дэд бүтцийг сайжруулж, амины орон сууц барихад зээл олгоно. Энэ нь иргэд нийтийн орон сууц худалдан авахаас бага зардалтай, төслийг хэрэгжүүлэхэд хялбар байх тооцоо гарсан. Тиймээс хот төлөвлөлтөд багтсан есөн байршил, захын дүүргүүдэд дээрх ажлыг эрчимтэй өрнүүлнэ. Зээл олгоно, газрыг нь орон сууцаар солино, дэд бүтцийг нь шийдвэрлэнэ. Мөн шууд түрээслүүлэх, түрээслүүлээд хэсэг хугацааны дараа өмчлүүлэх зарчмаар 8000- 10 000 айлын орон сууц барина. Энэ нь бага орлоготой, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд болон ахмадуудыг байртай болгох зорилготой юм.
Бэлтгэсэн: С.Цэрэндулам
БАЙР СУУРЬ
Орон сууцын эрэлт, нийлүүлэлтийн өнөөгийн байдал, цаашид үүнийг хэрхэн тэнцвэржүүлэх талаар мэргэжилтнүүдийн байр суурийг сонирхлоо.
ХЯМД, ЧАНАРТАЙ ОРОН СУУЦЫН ТӨСӨЛ ХЭРЭГЖҮҮЛЖ ЭХЭЛСЭН
О.ДАВААХҮҮ (ТОСК-ын Төслийн хяналт, зохицуулалтын хэлтсийн дарга):
-Зах зээл дэх орон сууцын эрэлтийг зорилтот бүлгийн иргэд тодорхойлж байгаа юм. Энэ эрэлт нь тухайн иргэдийн худалдан авах чадамжаас шууд хамаардаг. Тиймээс эрэлтийг зөв тодорхойлох нь цаашид хэрэгжүүлэх орон сууцын төсөл хөтөлбөрт онцгой ач холбогдолтой. Манай байгууллага Нийслэлийн Хан-Уул дүүргийн IV хорооны нутагт гэр хорооллын газрыг дахин төлөвлөн, барилгажуулах “Эко Яармаг-I”, мөн тус дүүргийн XXI хороонд “Солонго I, II” төсөл хэрэгжүүлэхээр ажиллаж байна. Дээрх төслүүдийг амжилттай хэрэгжүүлснээр хямд бөгөөд чанартай, инженерийн бүрэн хангамжтай орон сууц зах зээлд нийлүүлэн, эрэлтийг тодорхойлж буй нийгмийн зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцжуулах боломжтой болно. Барилгын компанийн барьсан орон сууцуудыг нийтээр худалдан авах боломж хомс байгааг олон судалгаа харуулдаг. Улаанбаатар хотод оршин суух иргэдийн тоо жилээс жилд нэмэгдэх хандлагатай байна. Үүнтэй холбоотойгоор хямд өртөгтэй, чанартай орон сууцыг зах зээлд нийлүүлэх, төрийн өмчийн орон сууцын санг нэмэгдүүлэх, түүний эзэмшил ашиглалт, менежментийг хэрэгжүүлэх, зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцжуулах шаардлагатай юм. Түүнчлэн нийгмийн дийлэнх хувийг дундаас доош давхарга бөгөөд зорилтот бүлгийн иргэд эзэлж байгаа нь төрөөс хөнгөлөлт, дэмжлэгийн бодлого шаардаж буйг илтгэдэг. Нийт иргэдийн хэдэн хувь нь ашиглалтад орсныг, мөн хэчнээн нь төрөөс бодлогоор дэмжүүлж орон сууц авах шаардлагатайг судалж, зохицуулалт хийх хэрэгтэй.
ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙГ ӨСГӨХ НЬ ЗАМЫН ТҮГЖРЭЛИЙГ БУУРУУЛАХАД НӨЛӨӨТЭЙ
Б.ДӨЛГӨӨН (эдийн засагч)
-2019 онд 50 мянган айлын орон сууцын төсөл хэрэгжиж байснаас 32 мянга нь захиалга авч байсан. Хүмүүс байр авах сонирхолтой, одоо орон сууцад амьдарч буй нь арай олон өрөөтэй болгож, сайжруулах сонирхолтой байгаа. Гагцхүү санхүүжилттэй холбоотойгоор асуудал үүсэж байна. Өнгөрсөн онд 500 гаруй тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийн хүсэлт гаргасан боловч үүнийг хангаж чадаагүй. Ипотекийн зээлд хамрагдаж чадахгүй бол хүмүүс байр авах мөнгөөрөө бараа, бүтээгдэхүүн тухайлбал, машин авчихдаг. Тиймээс ч манай улс 2018 онд 64 мянга, өнгөрсөн жил суудлын 70 мянган автомашин импортлоод байна. Ипотекийн зээлийг нэмэгдүүлэх хэлбэрээр замын түгжрэлийг бууруулах боломжтойг эрх баригчид мэддэггүй.
ЭРЭЛТ НЬ НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙНХЭЭ 50 ХУВЬД Ч ХҮРЭХГҮЙ БАЙГАА
П.ОДГЭРЭЛ ( “Мэско консалтинг” компанийн ерөнхий захирал):
-Манай компани сүүлийн жилүүдэд нөхцөлөө сайжруулж байгаа эрэлт буюу амины орон сууц, ажлын байр, гурваас дээш орон сууцын борлуулалт дээр түлхүү ажиллаж байна. Байр худалдан авах эрэлт байгаа ч зах зээл дэх орон сууцын нийлүүлэлт нь давсан. Бидний нэрлэдэгчлэн энгийн стандарт орон сууцын зах зээлд анх удаа байр худалдаж авч буй тохиолдолд эрэлт, нийлүүлэлт харьцангуй тэнцвэртэй байна. Хямд орон сууцын борлуулалт дээр ажиллахгүй байгаа учир энэ талаар мэдэхгүй. Манайх хамгийн сүүлд 1000 орон сууцын хотхоны төсөл дээр ажиллаж, саяхан борлуулж дууслаа. Энэ төслийн үр дүнгээс ажиглахад хүмүүс ихэвчлэн өмнөх байраа зарж, урьдчилгаагаа гаргаж, хүү харьцангуй бага ХААН, “Голомт” банкнаас орон сууцын зээл түлхүү авдаг.
Гэр бүлийн нэг гишүүн нь тогтмол нийгмийн даатгал төлдөг, нөгөөх нь бизнес эрхлэгч бол банкны зээлээр байр худалдан авах тохиолдол элбэг байна. Харин шинэ орон сууц олноор баригдсан учир хуучин байраа борлуулахад асуудал үүсэж, үнэ нь “унаж” байна. Шинэ орон сууцын үнэ ч харьцангуй өссөөр буй. Амины орон сууцын хувьд мөн л нийлүүлэлт нь эрэлтээс давсан. “Жаргалан” хотхон, Төв аймгийн зарим газарт сүүлийн жилүүдэд амины орон сууц олноор барьсан. Гэвч бидний судалгаагаар амины орон сууцын эрэлт нийлүүлэлтийн 50 хувьд ч хүрэхгүй байна. Тиймээс цаашид амины шинэ орон сууцуудын 50 хувь нь нэг хэсэгтээ борлохгүй болов уу. Түүнчлэн Яармагт орон сууцын хотхон олноор барьсан ч өнгөрсөн оны хагасаас эхлэн борлуулалт нь зогслоо. Яармагийн орчимд орон сууцуудын төвлөрөл бий болгохоор компаниуд нь харилцаа, холбоо тогтоож, анхаарч эхэлсэн. Зайсан орчимд орон сууцын хотхон, хаусууд холилдон барьсан, мөн хотын төвд ойр учир борлуулалт нь ч сайн байгаа.
Харин хотын төвийн өндөр, том хэмжээтэй орон сууцуудыг худалдан авах, түрээслэх эрэлт муу байна. Энэ нь хүүхдийн тоглоомын талбай, ногоон байгууламж байхгүйтэй холбоотой. Одоогоор хамгийн сайн эрэлттэй нь “Олимп” хотхон орчмын орон сууцууд. Дундаж орлоготой иргэдэд тохирсон орон сууц олон байгаа учир тэндхийнх эрэлт сайтай байдаг. Барилгын компаниуд нэг талаас орон сууцынхаа үнэ цэнд анхаарч, иргэдийн тав тухтай амьдрах орчныг бүрдүүлэх хэрэгтэй. Нөгөөтээгүүр, худалдан авагчдын санхүүгийн байдалд шинжилгээ хийн, харилцан ашигтай байх нөхцөл бүрдүүлэх ёстой. Тухайлбал, арилжааны банкны зээлийн хүүг бага хэмжээгээр бууруулж, орон сууцаа амжилттай борлуулсан төслийг манайх хэрэгжүүлсэн. Ашиглалтад оруулсан хэрнээ борлогдохгүй байгаа орон сууцууд СӨХ, байрны ашиглалт, үйлчилгээнд илүүтэй анхаарч, менежмент хийх хэрэгтэй.
ДЭЛХИЙН ЖИШИГ
Татвараар үл хөдлөх хөрөнгийг шахан борлуулах бодлогыг илүүд үздэг
Хонконг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн асуудлаа татвараар дамжуулан шийдэж, үнийн өсөлтийг ч зохицуулахаар ажиллаж байна. Энэ нь эзэнгүй байраа түргэн борлуулахад нь барилгын компаниудад тус болох гэнэ. Гэхдээ татвараа хавтгайруулахгүй тодорхой зорилготойгоор авах аж. Тус бүсэд үнийн хөөрөгдөл борлодоггүй орон сууцын тоо эрс өсөхөд хүргэжээ. Борлогддоггүй орон сууцад татвар ногдуулах системийг Хонконг Сингапураас “зээлсэн” аж.
Бусад том хот, тухайлбал, Канадын Ванкувер, Австралийн Виктория муж, Мельбурн хотын захиргаа зургаа, үүнээс олон сар хоосон байсан үл хөдлөх хөрөнгөд нэмж татвар ногдуулдаг гэнэ. Үүний адил Хонконгийн эрх баригчид борлогддоггүй байр барьсан компанид татвар ногдуулах болжээ.
Хөгжиж буй орнууд тэр дундаа Украинд орон сууц борлогддоггүй нь юуны түрүүнд, үл хөдлөх хөрөнгө борлуулагчдын стратеги, хоёрдугаарт, барилгын тоо олширсонтой холбоотой. Үүнийг зээлийн механизм сул дорой, хүн амын орлого муутай холбон тайлбарлажээ. Тус улсын хотын оршин суугчдын үнэмлэхүй олонхын орон сууцын асуудлыг шийдэхийн тулд хүн амын ядуу давхарга, шилжин суурьшигчдад эд материалын дэмжлэг үзүүлэх зорилгоор тэдэнд зориулсан барилга барих, дунд болон элит давхаргынханд чиглэсэн орон сууцын барилгын талаар хязгаарлах бодлого баримталж, газар ашиглалтад хатуу хяналт тавьж, барилгын зээл, татвар, борлуулалтын илүү уян хатан систем нэвтрүүлэх гэнэ.
Бэлтгэсэн: З.Гал
