“Шуудай гурил (25 кг)-аас 875, таван кг-ынхаас нь 300 грамм дутуу савлан зардаг”. “100 айл дахь барилгын материалын дэлгүүрүүд хадаас, замаск, эмульс зэргийг жинлэхдээ 0.4-6 кг “иддэг”. “Хүнсний зах, супер маркетуудын цахилгаан хэмжүүр худал заадаг, хүнсний бүтээгдэхүүний кг тутмаас 100-200 грамм шомбоддог” гэхчилэн иргэд жин хэмжүүр хэрхэн зөрүүтэй заадгийг шүүмжилдэг. Мэдээж зовж олсон мөнгөө 100, 200 грамм гурил, будаанд туугаад байх нь утгагүй. Манай төрийн байгууллагууд ч иргэдийн эл санал, гомдлын дагуу томоохон зах, худалдааны төв, дэлгүүрүүдийн жин хэмжүүрийн баталгаажуулалт, тохируулгыг байсхийгээд л шалгаж, олон нийтэд мэдээлж байна. Гэсэн хэрнээ иргэдийн өчнөөн сая төгрөгөөр худалдаж авсан орон сууцын хоёр, гурав, цаашлаад 20-30 ам метр талбай дутчихсан асуудлыг тоодог төрийн байгууллагынхан тун цөөн болж. Энэ бол 200 грамм гурил дутуу жинлэхээс тэс өөр асуудал.
Шударга өрсөлдөөн, хэрэглэгчийн төлөө газар (ШӨХТГ)-ын даргаар О.Магнайг ажиллаж байхад буюу 2014 онд барилгын компаниуд борлуулсан орон сууцынхаа талбайн хэмжээг дутааж, иргэдийг хохироосон хэрэг “өндрөө” авч, асуудлыг тэр дор нь шийддэг байв. Тодруулбал, иргэд ШӨХТГ-т гомдол гаргаж, түүнийх нь дагуу тус газрынхан барилгын компаниудад шаардлага хүргүүлэн, иргэдийг хохиролгүй болгох үйл явц түргэн шуурхай өрнөж байсан юм. Гэвч шүүхээс ШӨХТГ-ыг энэ асуудлаар иргэдийг төлөөлөх эрхгүй гэж үзээд, хувь хүн хуулийн байгууллагад бие даан нэхэмжлэл гаргах болсноор дуулиан шуугиан тэгсхийгээд мартагдсан. Өөрөөр хэлбэл, орон сууц худалдан аваад ам метрээсээ хумслуулсан иргэд шүүхээр хэргээ шийдүүлэх гэж өнгөрсөн хугацаанд өчнөөн асуудалтай нүүр тулж ирэв.
Манай улсын шүүхийн байгууллагынхны удааныг ч хэлэх үү. Нэг гаргасан шийдвэрээ эргэж, хургасаар хэдэн, сар, жилийг “элээх” нь энүүхэнд. 2014, 2015 онд орон сууцынхаа талбайн зөрүү мөнгийг холбогдох компаниас нэхэмжлээд одоо болтол төлбөрөө гаргуулж чадаагүй иргэн олон байна. Хоёр, гурван ам метрийн зөрүү мөнгөө олж авахын тулд шүүхээр явахдаа гаргасан зардал нь бараг дүндээ дүн болоод хаясан нь ч бий. Жишээ нь, иргэн А орон сууц хэмжилтийн компанид 100 гаруй мянган төгрөг төлж, үл хөдлөхийн гэрчилгээнд бичсэн байрны талбайтайгаа тулгуулахад гурван ам метр дутаж. Мэддэгээр нь ШӨХТГ-т энэ талаар гомдол гаргахад “Манайх ийм асуудал хариуцахаа больсон. Харьяа иргэний хэргийн шүүхдээ ханд” гэжээ. Үүний дагуу шүүхэд нэхэмжлэл гаргах гэтэл тэмдэгтийн хураамжид 150 орчим мянган төгрөг, өмгөөлөгч хөлслөхөд нэхэмжилж буй мөнгөн дүнгийнхээ 10 хувьтай тэнцэх хэмжээний төлбөр төлөх хэрэгтэй болжээ. Махийтал ажиллаж, ипотекийн зээлийн 30 хувийн мөнгөө бүрдүүлэн, байртай болсон А ам метрээсээ хумслуулаад зогсохгүй төрийн “төмөр нүүртэй” ийнхүү тулгарчээ. Орон сууцын зээлээ арайхийн төлж буй түүнд 500, 600 мянган төгрөгөөр өмгөөлөгч хөлслөх илүүдээ гарсан мөнгө байхгүй тул шүүхээр явахаас татгалзжээ.
Өөр нэг жишээ. “Алтай” хотхоны оршин суугч Б орон сууцын талбайгаа хэмжүүлэхэд гэрчилгээнд нь бичсэн дүнгээс 2-3 ам метр дутсан ч байраа зарж магадгүй болохоор шүүхээр явахгүй гэсэн. Учрыг лавлахад “Манай хотхоны оршин суугчдын цөөнгүйнх нь байрны талбайн хэмжээ дутсан юм билээ. Зарим нь барилгын компаниас зөрүү мөнгөө авсан тухайгаа ярьсан. Хохирлоо бүгд барагдуулсан, үгүйг мэдэхгүй. Манайх шиг зарах бодолтой айлууд ам метрийн зөрүүтэй холбоотой гомдлоо татсан байсан. Ядаж л анх авсан үнээ алдахгүй гэсэндээ тэр байх” гэв.
Иргэд мэхлэгдэж хаширсан тул орон сууц худалдан авах болбол талбайг нь хэмжүүлэхгүйгээр наймаа хийх хүн өдгөө бараг үгүй болсон. Тиймээс иргэн Б шиг хэл ам хийхээс цааргалж яваа хүмүүс хохирох эрсдэлтэй. Адаглаад л байрныхаа талбайн хэмжээгээр СӨХ, дулааны мөнгө илүү төлж байгаа шүү дээ.
Шүүхийн ерөнхий зөвлөлийн Шүүхийн судалгаа, мэдээлэл, сургалтын хүрээлэнгийнхнээс өнгөрсөн хугацаанд орон сууцын талбайн зөрүүтэй холбоотой гомдлыг хэрхэн шийдвэрлэснийг лавлахад нэгдсэн дүн бүртгэл байсангүй. Шүүхийн шийдвэртэй холбоотой мэдээллүүдийг хуулийн холбогдох заалтуудаар гаргадаг бөгөөд хүрээ нь ч хавчигдмал юм байна. Харин ШӨХТГ-ын Хэрэглэгчийн мэдээллийн 1284 төвийнхнөөс энэ талаарх санал, гомдол хэчнээн ирдгийг тодруулахад “Орон сууцын талбайн зөрүүтэй холбоотой гомдлыг манайх хариуцдаг байхад өргөдөл, санал тасардаггүй байсан. Харин одоо өмнөхөө бодвол цөөрсөн ч долоо хоногт 2-4 гомдол 1800-1284 тусгай дугаарын утсаар ирүүлсээр байна. Бид холбогдох байгууллагуудыг нь зааж зөвлөдөг” гэсэн юм.
Бас нэг жишээ дурдъя. Иргэн В-гийн газар дахин төлөвлөлтийн бүсэд хамрагдсан тул 2014 онд бүрмөсөн нүүх болжээ. Мэдээж газраа байраар солих нөхцөлтэйгөөр. Гэтэл гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд барьсан орон сууц хүртэл талбайн хэмжээ нь зөрүүтэй байгаад гайхаж, бухимдсандаа бидэнд хандсан юм. Тэрбээр “Чингэлтэй дүүргийн IX-XI хороонд гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлж буй “Бармон” ХХК-ийнхан иргэдийн итгэлийг алдаж, барьсан орон сууцынхаа талбайг гэрээнд заасан хэмжээнээс дутаасан. Хэрвээ бид 2014 онд тус компанитай гэрээ байгуулаагүй бол уг төслийг хэрэгжүүлэх боломжгүй байсан. “Бидэнд итгэ” гэж таван жил хүлээлгэчихээд одоо болохоор байрны талбай дутаасан зөрүү мөнгийг олгохгүй гэснээс гадна “Гэрээгээ цуцална” хэмээн сүрдүүлж байна. Нэг ёсондоо “Бид барилгаа барьчихлаа. Талбай нь дутуу, гүйцэд байна уу, хамаагүй. Авбал ав, үгүй бол боль” гэж байгаагаас өөрцгүй. Манайх “Бармон”-ны “Шинэчлэл” хорооллын VI байранд амьдардаг. Газрын маань үнэлгээ 56.67 ам метр орон сууцын мөнгөн дүнтэй тэнцсэн учраас байрандаа орсон. Оршин суугчид талбайн хэмжээ зөрж байна гэх сургаар өнгөрсөн аравдугаар сарын 30-нд орон сууцын хэмжилтийн компаниар тулгуулсан юм. Орон сууцын барилгын доторх сууцын талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 стандартын дагуу хийсэн уг хэмжилтээр 54.54 ам метр болохыг тогтоосон. Өөрөөр хэлбэл, 2.13 ам метр талбай дутсаныг холбогдох бичиг баримтын хамт компанийн ажилтнуудад үзүүлэхэд хүлээж аваагүй. Тиймээс л нийслэлийн Хот байгуулалт, хөгжлийн болон Мэргэжлийн хяналтын газарт хандсан. Дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд барьсан, гуравдагч этгээд нь нийслэл тул надад шүүхээр явах шаардлага азаар гараагүй. Ямартай ч Хот байгуулалт, хөгжлийн газрынхан “Бармон” компанийнханд албан бичиг хүргүүлж, асуудлыг холбогдох стандартын дагуу шийдэх үүрэг өгсөн” гэсэн юм.
Барилгын компаниуд одоо болтол иргэдийг хохироосон хэвээр байгааг дээрх жишээнүүд гэрчлэх биз ээ. Эдгээр баримтыг баталгаажуулах үүднээс орон сууцын төрөл бүрийн талбай хэмждэг албан ёсны эрхтэй, бүх дүүргийн үл хөдлөхийн газарт бүртгэлтэй, анхдагч компанийн нэг “Уран асар”-ынхнаас дараах зүйлийг тодруулсан юм. Тус компанийн архитектор О.Оюунболд “Орон сууцын талбай зөрөх явдал 4-5 жилийн өмнөхийг бодвол багассан. 20, 30 ам метрээрээ дутаж байсан тохиолдол ч бий. Мэдээж жижиг талбайгаас ингэж дутахгүй нь ойлгомжтой. Зарим компани барилгаа улсын комисст хүлээлгэж өгөхөөсөө өмнө хөндлөнгийн аж ахуйн нэгжүүдээр талбайгаа хэмжүүлдэг болсон нь сайн хэрэг. Гэхдээ л 20, 30-аараа зөрөхгүй ч 1-5 ам метр дутах тохиолдол гарсаар л байна. 10 айлд захиалгаар очиж, хэмжилт хийхэд 1-2 нь л үл хөдлөхийн гэрчилгээнд бичсэн хэмжээтэй яв цав таардаг. Үлдсэн нь их, бага хэмжээгээр дутсаар. Нөгөөтээгүүр, Орон сууцын барилгын доторх сууцын талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 стандартаар өдгөө хэмжилт хийх боломжгүйд хүрээд байна. Орчин үеийн барилгын материал, хийц, загвар цаг үеэ дагаад өөрчлөгдсөн. Ялангуяа худалдаа, үйлчилгээний төвүүдийн шилэн хана, тааз, фасадтай барилгуудынхыг хэмжихэд түвэгтэй болсон. Бүх талаас нь хэмжээд барилгын эзэн, түрээслэгчдийг “Өөрсдөө учраа ол” гээд үлдээдэг” гэлээ.
Иргэд энэ мэтчилэн хувийн компаниудад хэмжүүлсэн орон сууцынхаа ам метр тутамд 1500-2000 төгрөг төлдөг. Өчнөөн юм болж шүүхээр явахаар дахиад хөндлөнгийн компаниудаар хэмжүүл гэнэ. Гарсан бүх зардлаа төлөөд, арайхийн шүүх хурлаар ороход Иргэний хуулийн 248.2-т “Худалдан авагч... эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан...” гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэл гаргах эрхийг нь няцаахаар тус хуулийн 255.1.1-д заасан гэж тулгадаг. Тус заалтаар гомдлыг нь хэрэгсэхгүй болгосон жишээг одоо өгүүлье.
Иргэн Д Баянзүрх дүүргийн V хороонд байрлах 16 давхар байранд нэг ам метр талбайг 1 880 000 төгрөгөөр бодож, 56.64 ам метр орон сууц худалдан авч, 2015 онд нүүж оржээ. Тэрбээр дараа оныхоо арванхоёрдугаар сард байрандаа хэмжилт хийлгэхэд 3.37 ам метр дутсанаар хариуцагч компаниас 6.3 сая төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилсэн байна. Гэтэл хяналтын шатны шүүхийн шийдвэрээр иргэн Д-г тухайн үед орон сууцын талбайг хэмжүүлэх, эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх боломжтой байсан гэж үзээд нэхэмжлэлийг нь хэрэгсэхгүй болгож. Гэтэл Иргэний хуулийн 255.1.2-т “Аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлдэг худалдан авагч нь уг үйл ажиллагаатай холбоотой эд хөрөнгийг шилжүүлэн авахдаа нэн даруй шалган авах үүргээ биелүүлээгүй” буюу анхааралтай байхыг хуулиар шаарддаг. Энэ нь энгийн иргэн эд хөрөнгө хүлээн авахдаа заавал шалгах үүрэг хүлээхгүй гэсэн үг.
Өөрөөр хэлбэл, худалдан авагч, аж ахуй эрхлэгчид ногдуулсан шалгах үүрэг болон ердийн “мэдэх боломжтой” гэсэн урьдчилсан нөхцөлийг хооронд нь ялгаж салгаагүй. Хуулиар үүнтэй төстэй асуудлыг шийдэхдээ иргэний, арилжааны эрх зүй, ахуйн, аж ахуйн харилцааг хооронд нь тодорхой байдлаар ялгаж, системчлээгүйтэй холбоотойгоор иргэд ийнхүү хохирч байгааг судлаачид хэлж байлаа. Тэр дундаа шүүхийн практикт дээрх ойлголтыг ялгаж салгаж хэрэглэхгүй байгаа нь харамсалтай. 200 грамм гурил, хоёр ам метр талбай дутах асуудал өдөр, шөнө шиг ялгаатайг бодолцон, иргэдийг нохойн гөлөг шиг төөрүүлж, төөрөгдүүлж, хуулийн цоорхойгоор хохироож, хошигнодгоо болих хэрэгтэй.
