Улаанбаатарт 220 000 гаруй өрх гэр хороололд амьдардаг. Тэдний 80 орчим хувь нь газраа орон сууцаар солих, эсвэл орон сууцад орох хүсэлтэй хэмээн 2022 онд нийслэлийн Орон сууцын бодлогын газраас явуулсан түүвэр судалгаанд хариулж байжээ. Улсын хэмжээнд сүүлийн таван жилд жил бүр 15 000-16 000 орон сууц ашиглалтад оруулж, 6000-7000 иргэнд ипотекийн зээл олгосон статистик байна. Орон сууцын нийлүүлэлт ийм өндөр байгаа тул зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлж чадвал гэр хорооллынхныг орон сууцжуулах, улмаар яндангийн тоог цөөлж, агаарын бохирдлыг бууруулах нэг хөшүүрэг болно гэсэн үг. Гэтэл орон сууцын үнэ өссөөр, зээлийн хүртээмж муу, санхүүжилт саатсан зэрэг нь эрэлт, нийлүүлэлтийн “уулзварыг” зөрүүлж иргэдийн байранд орох боломжийг улам багасгасаар байна. Энэ талаар Чингэлтэй дүүргийн иргэн М.Хас-Очир “Баянгол дүүргийн 16 дугаар хороонд 55 ам метр, хуучны орон сууцыг 160 сая төгрөгөөр худалдан авахаар борлуулагчтай нь тохирч, ипотекийн зээлийн хүсэлтээ “Голомт” банканд өгөөд зургаан сар өнгөрлөө.
Төвбанкнаас олгодог зээлийн санхүүжилт хүлээгдэж байгаа гэсэн. Банкны өөрийн эх үүсвэрээс жилийн 15 хувийн хүүтэй зээл авч болно гэсэн ч Засгийн газрын хөтөлбөрийнхөөс бараг гурав дахин өндөр хүүтэй учраас хүлээхээс өөр арга алга. 2020 онд 55 орчим ам метр бүхий орон сууц дунджаар 100 сая төгрөгийн үнэтэй байсан. Гэтэл гуравхан жилд үнэ нь ингэж өссөн нь урьдчилгаа бүрдүүлэх, эргэн төлөх зэрэгт хүндрэлтэй юм” хэмээв. “Хаан банк”-наас ипотекийн зээл авах хүсэлтээ өнгөрсөн дөрөвдүгээр сард өгсөн иргэд ч бий юм билээ. Ер нь зээл авах дарааллаа айлууд ийнхүү удаан хүлээж буй нь ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Төвбанкнаас олгохгүй байгаатай холбоотой хэмээн ойлгож байгаа аж. Тэгвэл Монголбанкныхан ипотекийн зээлийн санхүүжилт, түүнтэй холбоотой зохицуулалтад оролцохоо өнгөрсөн долдугаар сараас больсон гэдгээ дурдлаа. Эл хөтөлбөрийг цаашид Засгийн газар хариуцах бөгөөд жилд хэдэн төгрөгийн санхүүжилт олгох, хэрхэн нэмэгдүүлэх, эх үүсвэрийг хаанаас бүрдүүлэх зэрэг нь Сангийн яамны мэдэлд шилжсэн аж.
Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн 80 хувийг Төвбанк, 20-ийгнь арилжааны банкны эх үүсвэрээс гарган, иргэдэд олгож байсан бол өдгөө эхний зээлдэгчийн эргэн төлөлтөөс дараагийнхад нь олгох зарчим хэрэгжиж буй. Зээлийн эргэн төлөлтөөс жилд 300-400 тэрбум төгрөг төвлөрүүлж, үүн дээр арилжааны банкуудаас 200-300 тэрбумыг нэмж ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг санхүүжүүлж байгаа аж. Гэхдээ бодлогын хүү 13, инфляц 9.4 хувьтай байгаа ийм үед арилжааны банкууд ипотекийн зургаан хувийн хүүтэй зээл олгохоос татгалзах хандлагатай болж, “Төрөөс санхүүжилт хүлээж байна” гэх, эсвэл өөрсдийн эх үүсвэрийн өндөр хүүтэй зээлийн бүтээгдэхүүн санал болгох нь ихэсжээ.
Банкууд ипотекийн зээлийн багцаас Монголын ипотекийн корпорацад (МИК) борлуулах замаар санхүүжилтээ нөхдөг. Тэгвэл хөтөлбөрийг Засгийн газар үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх болсноор ямар өөрчлөлт гарахыг МИК-аас тодруулахад мэргэжилтэн нь “Манайд ипотекийн зээлийн санхүүжилт тасалдсан, иргэдийн дунд хүлээлт үүссэн, эсэх талаарх мэдээлэл алга. Хөтөлбөрийг Засгийн газраас хариуцан үргэлжлүүлэхдээ санхүүжилтийг нь бууруулахгүй, улмаар өсгөж явбал МИК-ын худалдан авах багцын хэмжээ ч тэр хэрээр нэмэгдэн, зээлийн “эргэлт” тогтворжино гэсэн үг. Бидний үндсэн ажил бол товчхондоо, арилжааны банкууд дахь зээлийн багцыг худалдан авч, банкуудыг эх үүсвэрээ нөхөн бүрдүүлэх боломж олгодог. 2013 оноос хойш 106 256 өрхийн 6.05 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийг банкуудаас худалдан авч, үнэт цаасжуулсан. Шинээр орон сууцад орсон өрхүүдийн 37 хувь нь гэр хорооллоос шилжин суурьшсан статистик бий” гэлээ.
Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Засгийн газраас хэрэгжүүлж эхлэхтэй холбоотойгоор Сангийн болон Барилга, хот байгуулалтын яамны төлөөлөл оролцсон ажлын хэсэг байгуулсан аж. Гэхдээ тус ажлын хэсэг юу хийхээр төлөвлөсөн, Засгийн газар ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн хэрэгжилтийг үргэлжлүүлэхэд ямар бодлого баримтлах талаарх дорвитой мэдээлэл алга. Энэ талаар БХБЯ-наас лавлахад санхүүжилтийн асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэх тухай Сангийн яам бодлого, төлөвлөгөө боловсруулж байгаа, манайд мэдээлэл алга гэв. Тэгвэл Сангийн яамнаас “БХБЯ, Сангийн яамны төлөөлөл оролцсон ажлын хэсгийнхэн хуралдсан. Гэхдээ ямар нэгэн шийдэлд хүрч, хамтарсан мэдэгдэл гаргаагүй. Юутай ч жилд олгож ирсэн 600-700 тэрбум төгрөгийг иргэдэд үргэлжлүүлэн, саадгүй өгнө. Хаанаас ямар хөрөнгө босгох, хөтөлбөрийн санхүүжилтийг хэрхэн өсгөх талаар хэлэлцэж байгаа бөгөөд энэ долоо хоногийн Засгийн газрын хуралдаанд нөхцөл байдлаа танилцуулна. Ер нь ипотекийн зургаан хувийн хүүтэй зээлийн эрэлт их байгааг арилжааны банкуудаас мэдээлж буй” хэмээв.
Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх үүргийг Засгийн газар хүлээснийг өмнө дурдсан. Ялангуяа Сангийн болон БХБЯ үүнд голлон оролцож, бодлого, төлөвлөгөө боловсруулж, иргэдийг мэдээллээр хангах ч өмнөх зээлдэгчдийн төлөлтөөс дараагийнхад нь зээл олгон, санхүүжилт саадгүй байгаа гэхээс өөр зүйл хэлэхгүй байна. Мөн банкууд зургаан хувийн хүүтэй санхүүжилтийг тасалдуулаагүй, МИК-ын оролцоотойгоор зээлийнхээ багцаас бонд босгон хөрөнгөө нөхөж байгаа хэмээж буй юм. Гэсэн ч эдгээр хөрөнгө нь хангалтгүй учраас л зээл авах эрэлт их, хүртээмж тааруу хэвээр байна. Нөгөөтээгүүр, эх үүсвэрийн дутагдалтай, эрэлт ихтэй ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах, хүртээмжийг нь өсгөх, урьдчилгааг нь 20 хувьд болгохзэрэг асуудлыг сонгууль дөхмөгц ярьж эхлэх нь бий. Бүр өмнө нь найман хувийн хүүтэй зээл авсан иргэдийн зээлийн хүүг бууруулах ажлын хэсгийг Шадар сайдын захирамжаар байгуулж байв. Эл ажлын хэсгийнхэн юу хийсэн, ямар үр дүнд хүрсэн талаар Сангийн яамнаас тодруулахад, “Найман хувийн хүүтэй зээлийн хүүг зургаа болгон бууруулахад 500 орчим тэрбум төгрөг буюу бараг улс даяар нэг жилд олгож буй ипотекийн зээлтэй тэнцэх хэмжээний хөрөнгө шаардлагатай. Үүнийг хаанаас гаргахыг шийдэж чадаагүй” гэсэн юм.
