Үл хөдлөх хөрөнгийн “Тэнхлэг зууч” компанийн энэ оны гуравдугаар улирлын судалгаанд нийслэлд 35 000, орон нутагт 12 000 гаруй иргэн, өрх орон сууц худалдан авах чадамжтай, хүсэлтэй байгааг дурджээ. Гэтэл тэдгээрт тохирох зээлийн бүтээгдэхүүн хязгаарлагдмал, хүртээмжгүй учраас байртай болж чадахгүй байна гэв. Нөгөөтээгүүр, сүүлийн таван жилд жил бүр 35 000-37 000 орон сууцыг зах зээлд нийлүүлсэн бөгөөд ирэх онуудад ч мөн өдий тооны байр бэлэн болохыг Барилга, хот байгуулалтын яам мэдээлсэн юм. Харин айл өрх болон орон сууцыг холбогч гэж болох хамгийн чухал хөшүүрэг ипотекийн зээлийн Засгийн газраас гаргадаг санхүүжилтийн хэмжээг ирэх жил энэ оныхоос хоёр дахин багасган төсөвлөлөө. Тодруулбал, энэ жил ипотекийн зээлд 115 тэрбум төгрөг зарцуулсан бол 2020 онд 65 орчим тэрбумаар тооцсон бөгөөд уг дүнг эцэслэн шийдээгүй байгаа аж. Мөн 2016 оноос хойш тус зээлийн эргэн төлөлт, арилжааны банкуудад зээлдүүлсэн эх үүсвэрийн хүүгийн орлогоосоо сард 16 орчим, жилд 190 тэрбум төгрөгөөр санхүүжүүлж ирсэн Төвбанк уг хөтөлбөрөөс гарах болсноо мэдээлсэн.
2013 онд манай улс орон сууцын санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог нэвтрүүлэх зорилгоор найман хувийн хүүтэй зээлийг иргэдэд олгож эхэлсэн. Ингэснээр эл онд зээл авсан иргэдийн тоо өмнөх оныхоосоо 2.7, зээлийнх нь хэмжээ 2.3 дахин нэмэгдэн, огцом өсжээ. Харин 2014 оноос энэ жил хүртэлх хугацаанд зээлдэгчдийн тоо жил дараалан буурсан аж. Ялангуяа энэ онд ипотекийн зээл авсан өрхийн тоо өнгөрсөн оныхоос 2400-гаар багассан байна. Мөн найман хувийн хүүтэй зээлийг 2017 оноос зарим банк олгохоо больсон, олгож буй нэг нь өөрсдийн харилцагч барилгын компаниудыг дэмжих, тэдгээрийн бүтээгдэхүүнд зээл олгох зарчмаар л ажиллаж буйг мэдээлэх иргэн цөөнгүй байна. Тэгвэл манай улс уг зээлийн санхүүжилтийг тогтвортой, хүртээмжтэй үргэлжлүүлэх ямар бодлого баримталж буйг холбогдох мэргэжилтнүүдээс нь тодрууллаа.
Олон улсын валютын сан хоёр, гурван жилийн өмнөөс Монгол Улсын Төвбанк төсвийн шинжтэй үйл ажиллагаа явуулж буйг буруушаан, моргейжийн зээлийн хөтөлбөрөөс гарахыг сануулж байв. Уг зээлийг санхүүжүүлж, хөтөлбөрт оролцсоноор мөнгөний бодлогыг хэрэгжүүлэхэд тус банканд бэрхшээл үүсэн, алдагдал хүлээж байсан аж. Тиймээс ирэх оноос хөтөлбөрөөс гарч буй бөгөөд цаашид бодлогын хувьд дэмжиж ажиллахаа Монголбанкны Олон нийттэй харилцах албанаас мэдээлсэн юм. Улмаар тус банкны хүлээсэн үүрэг буюу зээлийн эргэн төлөлтөөс хийх санхүүжилтийг арилжааны банкууд үргэлжлүүлэх боломжтой гэнэ. Тэгвэл Барилга, хот байгуулалтын яамнаас дараах бодлогыг баримталж буйгаа дурдав. Тус яамнаас ипотекийн зээлийн Засгийн газраас хийх санхүүжилтийг 2020 онд 265 тэрбум төгрөгөөс багагүй байлгах санал гаргажээ. Мөн ирэх гурван жилд 150 000 айлын орон сууцын үндэсний хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээр баталсан, байрны дийлэнхийг иргэдэд түрээслүүлээд, өмчлүүлэх хэлбэрээр санал болгох юм байна. Түүнчлэн амины орон сууц барихад зориулан, энэ оны нэгдүгээр сараас зээл олгож эхэлснийг онцлов.
Инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон, хот төлөвлөлтийн бодлогод нийцсэн байршилд 120 ам метр хүртэлх талбайтай амины сууц барихад зориулж 60 хүртэлх сая төгрөгийн зээл олгохоор журамласан. Гэтэл ийм шаардлагыг хангасан иргэд төдийлөн олон биш байгаа аж. Одоогоор 52 өрх л амины орон сууц барих зээл авчээ. Учир нь иргэд амины орон сууцыг том хэмжээтэйгээр барих, илүү их өртгөөр босгох сонирхолтой бөгөөд мөн хот төлөвлөлтийн бодлогод нийцсэн байршил ховор байгаатай энэ нь холбоотой. Бас банкууд эрсдэлээ тооцон, амины сууцад зориулсан зээл өгөхөөс аль болох цааргалж буйг БХБЯ-ныхан мэдээлсэн. Харин Сангийн яам 2020 онд болон ирэх жилүүдэд ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэхэд ямар бодлого баримтлах, хүртээмжийг хэрхэн нэмэх талаар хараахан мэдээлэл өгөх боломжгүй байна гэв. Хөтөлбөрөөс Төвбанк гарсан, мөн зээлд зарцуулах хөрөнгийн эх үүсвэрийг шийдвэрлэхэд тулгарах эрдсэл зэргээс үүдэн шинэ журам боловсруулахаар ажиллаж буй гэнэ. Уг журмын төслийг өнгөрсөн долоо хоногт боловсруулж дууссан ба Засгийн газарт өргөн мэдүүлэхээр зэхжээ. Уг журамд БХБЯ, “Монголын ипотекийн корпорац” болон холбогдох байгууллагуудынх нь саналыг тусгажээ. Шинэ журмыг 2020 он гарахаас өмнө олон нийтэд мэдээлэх боломжтойг Сангийн яамны Олон нийттэй харилцах албаны мэргэжилтэн Б.Хосбаяр мэдээллээ.
Ипотекийн зээл олголтын тоо буурсан ч зарцуулах хөрөнгийнх нь хэмжээ нэмэгдэн, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл сүүлийн зургаан жилд 5.3 дахин өссөнийг Азийн хөгжлийн банкны тайланд дурджээ. Түүнчлэн жилийн найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээс өмнө сард 3-4 сая төгрөгийн орлоготой иргэд орон сууц худалдан авах боломжтой байсан бол өдгөө 1.0-1.5 саяын цалинтай иргэн зээлд хамрагдах боломж бүрдсэн аж. Уг хөтөлбөр нь иргэдийн ажил эрхлэлтийг дэмжин, худалдаа, үйлдвэрлэл, барилга, үйлчилгээний салбар дахь ажлын байрыг нэмэгдүүлж, нийгмийн даатгалын сангийн үйл ажиллагааг дэмждэг зэрэг нь хөтөлбөрийн шууд бус өгөөж юм.
Ипотекийн зээл авсан иргэдийн тоо цөөрсөн ч зээлийн үлдэгдлийн хэмжээ өссөөр буй нь хоёр талтайг эдийн засагчид хэлж байна. Юуны түрүүнд, найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхлэх үед иргэд дунджаар 39 орчим сая төгрөгийн зээл авч байсан бол энэ онд эл хэмжээ 73 сая болон өсжээ. Зээлийн хугацаа 13.2 жил байснаа өдгөө 17.2 болон уртассан байна. Мөн барилга, орон сууцын өртөг тогтмол өсөж буйгаас зээлийн хэмжээ нэмэгдсэн ч хүртээмж нь сайжрахгүй байгааг дурдах хүн цөөнгүй. Тухайлбал, орон сууцын нэг ам метр талбайн үнэ сүүлийн таван жилд бараг хоёр, тансаг зэрэглэлийнх нь 3-4 дахин нэмэгджээ. Энэ нь байрны үнийг хөөрөгдөн, иргэдийн авах зээлийн хэмжээг өсгөж байгаа юм.
Орон сууцын ханшийг тогтвортой байлгах, нэмэгдүүлэхгүй байхад төрөөс зохицуулалт хийх боломжгүй. Харин иргэдийн худалдан авах чадварыг өсгөх, ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг зогсоохгүй, зарцуулах хөрөнгийг нэмэгдүүлэхэд анхаарах боломжтойг БХБЯ-ны мэргэжилтэн тэмдэглэв. Нөгөөтээгүүр, арилжааны банкуудын дийлэнх нь бараг хоёр жилийн өмнөөс найман хувийн хүүтэй зээл олгохоос аль болох татгалзаж эхэлсэн гэнэ. Тиймээс иргэд банкнаас эхний ээлжид 10 болон түүнээс дээш хувийн хүүтэй зээл авч болох бөгөөд хэрэв “Монголын ипотекийн корпорац”-ын арилжааны банкуудаас худалдан авч, хувьцаа болгон арилжаалдаг багцад тухайн айл багтвал хүүг нь найм болгон бууруулах боломж бүрддэг гэв. Ийм нөхцөлтэйгөөр 2018 онд “Голомт” банкнаас 15 хувийн хүүтэй зээл авч, найман хувь болгон бууруулах боломж бүрдэхийг хүлээж буйгаа Баянзүрх дүүргийн иргэн Д.Түвшинтөр дурдсан.
Эдгээрээс харахад ипотекийн зээлийн хөтөлбөр үргэлжилж, зээлийн үлдэгдэл өссөн ч зээлдэгчийн тоо буурчээ. Харин зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх шинэ журам батлан, зах зээлд илүүдэлтэй байгаа орон сууцыг хэрхэн иргэдэд ашигтай нөхцөлөөр олгох, ногоон зээлд хамруулах замаар өрхүүд амины орон сууц барихад дэмжлэг үзүүлэх, инженерийн шугам сүлжээнд холбох боломжтой байршлын тоог олшруулах зэргээр анхаарах урьдчилсан мэдээлэл байна. Ташрамд дурдахад, одоогоор манай улсад ипотекийн зээл авсан иргэн, айлын тоо 95 000 орчимд хүрсэн бол нийслэл болон орон нутагт 400 000 гаруй өрх гэр хороололд амьдарч буй талаар албан бус судалгаа бий.
