Та дэлгүүрээс 10 ширхэг бараа худалдан авчээ. Гэтэл худалдагч танд есөн ширхгийг өгвөл яах вэ. Мэдээж дутуу өгсөн нэг барааны төлбөрийг буцааж авахыг хүснэ. Тэгвэл та 50 ам метр талбайтай орон сууц худалдаж авлаа гэж бодъё. Гэтэл уг байрны талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас дутуу бол хаана хандах вэ. Дутуу талбайн үнийг тухайн барилгын компаниас нэхэмжлэх эрхтэй. Гэвч харамсалтай нь, бодит байдалд ийм төрлийн нэхэмжлэлийн ихэнхийг шүүх хэрэгсэхгүй байна. Иргэд хуулийн мэдлэггүйгээс байраа хүлээн авахдаа талбайг нь хэмжүүлдэггүй. Үүнээс болж метр дутуу байр авч, хохирох тохиолдол сүүлийн үед ихээр гарах болсныг хуульчид ярьж, анхааруулах болов. Тухайлбал, хуульч О.Батхүү “Зөвхөн орон сууц гэлтгүй оффисын барилгад ч зөрүү гардаг. Монголын томоохон оффисын барилгад байр худалдан авсан компани зарах үедээ хэмжилт хийлгэхэд гэрчилгээнд бичигдсэн хэмжээнээс 10 метр дутсан тохиолдол бий.
Судлаад үзэхээр ижил зохион байгуулалт бүхий дээд, доод давхрууд бүгд 10-12 метрийн зөрүүтэй бичигдсэн нь тогтоогдсон. Өнөөгийн ханшаар бодвол хэдэн арван тэрбум төгрөгийг барилгын компани шомбодсон гэсэн үг” хэмээн цахимд орчинд хуваалцжээ. Сүүлийн үед шинэ, хуучин барилгын үнэ гэрлийн хурдаар өсөж буй. Энэ оны наймдугаар сарын байдлаар шинэ орон сууцын метр талбайн дундаж үнэ 4.06 сая төгрөгт хүрчээ. Энэ нь өмнөх оны мөн үеийнхээс 11.9 хувиар өссөн үзүүлэлт. Харин хуучин байрны метр талбайн дундаж үнэ 3.87 сая төгрөгт хүрээд байна. Өсөхийн хэрээр хохирлын хэмжээ нэмэгдэнэ. Улаанбаатар хотод суурьшлын бүсийг тэлж, шинэ орон сууцыг ихээр ашиглалтад оруулж буй. Иргэдийн шилжилт хөдөлгөөн ихсэхийн зэрэгцээ байрны метрийн зөрүүтэй холбоотой маргаан тасрахгүй байгааг хэмжилтийн компанийн инженер ярьсан. Жишээ нь, иргэн Н хотын төвд нэгж талбай нь долоон сая төгрөгийн өртөг бүхий байр худалдаж авчээ. Мэргэжлийн байгууллагад хандаж, хэмжилт хийлгэхэд есөн ам метр дутсан гэнэ.
Тэрбээр өссөн метрийн үнэ болох 63 сая төгрөгийг “үл үзэгдэх” талбайн төлбөрт төлжээ. Мөн тансаг зэрэглэлийн, 200 гаруй ам метр талбайтай байр худалдан авсан иргэн 72 сая төгрөг илүү төлсөн тохиолдол гарсан байна. Өөрөөр хэлбэл, тус байр гэрээнд заасан хэмжээнээсээ 24 метрээр бага байсан аж. Байрны хэмжээ том байх тусам метрийн зөрүү их гардаг. Энэ нь мэдээж тухайн барилгын компанид ашигтай. Байхгүй талбайгаасаа мөнгө халаасалдаг бусармаг явдал хэдэн жилийн өмнө ч байсан. . Тэгвэл энэ байдлыг хууль, эрх зүйн орчинд хэрхэн шийдвэрлэж байна вэ. “LPC консалтинг” хуулийн фирмийн өмгөөлөгч Т.Мөнх-Оргил “Орон сууц, оффисын барилгын талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас дутуу байх асуудлаар иргэд ханддаг. Энгийнээр тайлбарлая. Ам метрийг нь нэг сая төгрөгөөр тооцож, 35 метр талбайтай байр авлаа гэж бодъё. Гэтэл тухайн байрны хэмжээ нь 30 метр байж. Байр худалдаж авсан иргэн зөрүү мөнгө болох таван сая төгрөгийг шүүхээр шийдвэрлүүлж авч болох, эсэх асуудлаар ханддаг гэсэн үг.
Тухайн худалдан авсан эд хөрөнгө нь хэмжээндээ хүрэхгүй бол биет байдлын доголдолтой гэж үздэг. Хэрэв захиалгын гэрээний дагуу 35 метр байр захиалаад төлбөрөө төлтөл хэмжээндээ хүрэхгүй бол ажлын үр дүн доголдолтой гэж үзнэ. Илүү төлсөн төлбөрийг шүүхээр шаардан авах зүй ёсны эрх нь тухайн иргэнд бий. Гэвч 2016 онд Улсын дээд шүүхээс нэг зөвлөмж гаргасан юм. Үүнд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан бол Иргэний хуулийн 255.1.1, 255.1.2-т зааснаар шаардлага гаргах эрхээ алдахаар байна. Тодруулбал, тус хуульд “Эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан”, “Аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлдэг худалдан авагч нь уг үйл ажиллагаатай холбоотой эд хөрөнгийг шилжүүлэн авах үедээ нэн даруй шалган авах үүргээ биелүүлээгүй” бол шаардлага гаргах эрхээ алдана гэж заасан.
Үүний дагуу шүүхээс тухайн үед та доголдлыг мэдэх боломжтой нөхцөлд байсан хэмээн хохирлын хэмжээг үл харгалзан шийдвэрлэж буй. Өөрөөр хэлбэл, тухайн байрыг хүлээж авах үедээ хэмжилт хийлгээгүй, дарааньхэмжүүлсэнболшаардлагагаргах эрхээ алдсан гэж дээрх зөвлөмжийн дагуу шүүхээр шийдвэрлэж байна. Сүүлийн үед орон сууцын талбайн хэмжээний зөрүүтэй холбоотой асуудлууд ийм байдлаар төлбөр гаргуулж авах боломжгүйд хүрсэн. Энэ нь хүний эд хөрөнгөд учруулж буй хохирлын асуудал. Талбайн хэмжээнд тохирсон хөлсөө төлчихсөн хэрнээ хэн нэгэнд үндэслэлгүйгээр илүү мөнгө өгсөн гэсэн үг. Энэ буруу жишгээс болж олон иргэн хохирч байна” гэв. Тэгвэл ийм байдалд хүрэхгүйн тулд, хохирохоосоо урьтаж хэрхэн сэргийлэх вэ. Захиалсан барилга, орон сууцаа хүлээж авахаасаа өмнө л мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх нь хамгийн зөв сонголт ажээ. Хэрэв талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас дутуу байвал шүүхэд хандах эрх үүсэх нь. Гэвч олон хүн үүнийг мэддэггүйгээс болж хэдэн арван сая төгрөгөө салхинд хийсгэж буй нь харамсалтай. Бусдад байраа худалдах үедээ л талбайн хэмжээ нь анх гэрээнд бичигдсэнээс дутуу байсныг мэдэх нь түгээмэл гэнэ.
Гэвч энэ үед шүүхэд гомдол гаргахад хожимдсон байдаг аж. Учир нь Улсын дээд шүүхээс тухайн үед нь доголдол бий, эсэхийг мэдэх боломжтой байсан гэдгээр ам тагладаг. Барилгын компаниуд ч энэ “цоорхой”-г ашиглан, иргэний шаардлагыг хүлээж авахгүй, хохиролтой гэж үзвэл шүүхэд ханд хэмээн бардам дуугарах болж. Монгол Улсад Орон сууцын барилгын талбай тооцох аргачлал гэж бий. МNS 6058:2009 гэх стандартыг Стандартчилал, хэмжил зүйн газраас баталж, 2010 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс мөрдөж буй. Эл стандартын дагуу тусгай зөвшөөрөлтэй компаниуд орон сууцын талбайн хэмжилтийг хийж байна. Уг нь Улсын комисс тухайн барилгыг хүлээн авахдаа л “асуудалгүй” ажилладаг бол метрийн зөрүүтэй холбоотой маргаан бараг гарахгүйг өмгөөлөгч Т.Мөнх-Оргил хэлсэн. Тодруулбал, нэгдсэн зураг төсвийн дагуу барилга, байгууламж баригдсан, эсэхийг шалгаж хүлээн авах нь Улсын комиссын үүрэг. Гэвч хайнга хандсаны улмаас чанаргүй, гэрээнд зааснаас өөр хэмжээтэй барилгыг хүлээн авч, иргэдийг хохироож байгааг дурдсан юм.
Мөн тэрбээр “Орон сууцын дутуу тай холбоотой асуудлаар хандсан үйлчлүүлэгчид маань 8-20 сая төгрөгөөр хохирсон. Гэхдээ шүүхэд хандвал ямар эрсдэлтэйг тайлбарлаж өгдөг. Тухайлбал, шүүгчид Улсын дээд шүүхийн зөвлөмжийг дагаж мөрдөж буй учраас хохирлоо барагдуулахад тун амаргүйг хэлдэг. Анх худалдаж авахдаа байрныхаа талбай дутуу, эсэхийг мэдэх боломжтой байсан. Гэтэл тухайн үедээ чимээгүй өнгөрсөн учир шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж шүүхээс үзэж буй талаар тайлбарлаж өгдөг юм. Үүнийг иргэд төдийлөн ойлгодоггүй” гэв. Ийм асуудлаар шүүхэд хандлаа гэхэд цаг хугацаа, мөнгө санхүүгээрээ нэмж хохирдог байна. Тэмээн дээр ямааны гарз гэгч л болдог аж. Уг нь шүүхийн байгууллагынхан иргэний эрх ашгийг хамгаалах, хохирлыг барагдуулахад анхаарах ёстой.
Гэвч орон сууцын дутуу талбайтай холбоотой асуудлаар хохирсон иргэдийг “мэдэх боломжтой байсан” гэх агуулгаар гарцгүй болгож, барилгын компанийн эздэд давуу байдал олгосоор өдий хүрлээ. Хэдийгээр Иргэний хууль, Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хууль, худалдах, худалдан авах гэрээнд эд хөрөнгийн доголдол, гомдол гаргах хугацааны талаар тодорхой заасан байдаг ч шүүхийн практикт байдал өөр . Угтаа Дээд шүүхээс ийм зөвлөмж гаргасан учраас л ингэж шийдвэрлэнэ гэсэн хандлагаар анхан шатны шүүхүүд хэргийг шийдвэрлэж болохгүйг өмгөөлөгчид хэлсэн. Хуулийг ингэж модон байдлаар хэрэглэж болохгүй хэмээн шүүмжилж байв. Зөвлөмжийг заавал дагаж мөрдөх албагүй. Заавал дагаж мөрдөх эрх зүйн зохицуулалт ч байдаггүй аж. Гэвч бодит байдалд эл зөвлөмжийн дагуу л шүүхийн байгууллагууд ажиллаж байна. Бараагаа аль болох өндөр үнээр зарах гэсэн эрх ашгийн цаана боломжийн нөхцөлөөр авах сонирхол бий. Худалдагч, худалдан авагч хоёрын ашиг сонирхол хэзээ ч нэг уулзварт огтолцохгүй. Тиймээс л иргэд шүүхээр шийдвэрлүүлэх арга замыг сонгодог.
Гэтэл шүүх барилгын компаниудын гэрээний дагуу ажиллаагүй буруу үйлдлийг өөгшүүлж, худалдан авагчийн эсрэг шийдвэр гаргадаг байна. Өөрөөр хэлбэл, гомдлын шаардлага хангах эрхээ алдсан гэсэн агуулгаар хэргийг хэрэгсэхгүй болгодог тул эл асуудлаар шүүхэд хандах сонирхолтой иргэн тун цөөн гэнэ. Энэ асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэх боломжтой вэ. Барилгын компаниуд үйлчлүүлэгчийнхээ эрх ашгийг хүндэтгэн үзэж, баталгаатай хэмжилт хийлгэсний дараа хүлээлгэн өгч яагаад болохгүй гэж. Орон сууцын үнэ чангарч байхад 1-2 метрийн зөрүү ч иргэдэд санхүүгийн дарамт учруулж мэднэ. “Үл үзэгдэх” талбайгаас “мөнгө босгодог” эл үйлдэл нийслэлд бүү хэл, орон нутагт ч хүрээгээ тэлсэн юм билээ. Барилгын компаниуд гэрээнд зааснаас дутуу тай байр хүлээлгэн өгсөн бол хуулийн дагуу хариуцлага тооцдог тогтолцоо айна. Үгүй бол иргэд дахин дахин хохирох явдал зогсохгүй нь.
