“Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаа биш, худалдаж авчихаад хүлээ” гэдэг үг бий. Учир нь улс орнуудын эдийн засаг тэлж, зах зээлийн идэвхжил өндөр байх тохиолдолд цаг хугацаа өнгөрөхийн хэрээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсдөг. Дэлхийн жишигт орон сууц болон бусад зориулалттай барилга, газрын үнэ жилд 3-8 хувиар нэмэгдэх нь хэвийн үзэгдэл гэж тооцогддог байна. Тэдгээрийн үнэ өссөнөөр барилгын салбарын капиталын өртөг нэмэгдэн, ажиллагсдынх нь цалин хөлс өсөж, ахуй хангамж сайжирч, үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн үйлчилгээ эрхлэгчид болон санхүүгийн зах зээлийн салбарынханд өгөөжөө өгдөг аж. Орон сууцны үнэ хэт өсөх, эсвэл буурах, нийлүүлэлт нь эрэлтээсээ давах зэрэг нь эдийн засагт нөлөөлдөг тул аль ч улсад үнийн индексийг нь тодорхойлох замаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлдээ үнэлэлт өгч, хэрэглэгчдэд мэдээлж байдаг. Тэгвэл манайд одоогоор борлуулж буй орон сууцны ханш ямар байгаа талаар сонирхлоо.
Сонгинохайрхан дүүрэгт шинэ байрны нэг ам метрийн үнэ дунджаар 1.4-1.6 сая төгрөг байна. “Шинэ толгойт” хороололд эл дүн 1.5 сая төгрөг байгаа бол худалдан авагчдаа аль ч банкны найман хувийн зээлд хамруулж, урьдчилгаа төлбөрт нь хашаа байшин, зуслангийн газар, автомашин ч оролцуулах боломж олгодог “Содон” хорооллынх 1.9 сая төгрөг аж. Түүнчлэн Баянгол дүүрэгт шинэ байрны ам метрийн үнэ дунджаар 1.9-2.3 сая төгрөг бол “Алтай” хотхонд хамгийн хямд буюу 1.8 сая, Нарны хороололд хамгийн үнэтэй (2.7 сая төгрөг) байна. Сүхбаатар дүүрэгт орон сууцны ханш ам метр нь дунджаар 2-2.2 сая төгрөг байгаа ч тансаг зэрэглэлийнх 3-3.5 сая төгрөгт хүрчээ.
Чингэлтэйд шинэ байрны ханш ам метр нь дунджаар 2.2 сая төгрөг. Баянзүрх дүүрэгт 1.4-2.5 сая төгрөгийн хооронд борлуулж байна. Харин орон сууцнууд нь харьцангуй өндөр үнэтэйд тооцогддог Хан-Уул дүүрэгт хамгийн хямд байрных нь ам метр 1.8, хамгийн үнэтэй нь 3.7 сая төгрөгийн ханштай байна. Иргэд аль ч дүүрэг дэх 80 ам метрээс бага хэмжээтэй ямар ч орон сууцыг урьдчилгаа төлбөр болох 30 хувийг нь төлөн, арилжааны банкны найман хувийн хүүтэй зээлээр худалдан авах боломж хэвээр бий. Үүнийг бүрдүүлэхийн тулд энэ онд улсын төсвөөс ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд 115 тэрбум төгрөг төсөвлөжээ.
Хуучин орон сууцны үнэ харьцангуй хямд байна. Бэлэн мөнгөөр худалдан авбал улам хямдруулж болох гэнэ. Тухайлбал, бидний хэлдгээр, Ханын материалд 1994 онд ашиглалтад оруулсан, 75 ам метр талбайтай байрыг 54 сая төгрөгт худалдан авах боломжтой. Баянзүрхэд байрлалтай 38 ам метр талбайтайг нь 35 сая төгрөгөөр авч болно. Энэ нь орон сууцны нэг ам метрийн үнэ 750 000-900 000 төгрөг буюу шинэ байрны дундаж ханшаас бараг хоёр дахин хямд үзүүлэлт юм. Түүнчлэн Баянгол, Сонгинохайрхан, Чингэлтэй дүүрэгт 2014 оноос өмнө ашиглалтад оруулсан 30-40 ам метр талбайтай зарим орон сууцыг ам метрийг нь 900 000-1 100 000 төгрөгт багтаан авах боломжтой аж. Ихэвчлэн залуу гэр бүлд зориулсан тэдгээр орон сууцыг худалдан авахын тулд үнийн дүнгийнхээ 30 хувийг урьдчилгаа төлбөрт төлж, үлдсэнийг нь таван жилийн хугацаатай, жилд найман хувийн хүүтэй зээлж болох юм байна. Тодруулбал, 40 ам метр талбайтай байрыг 40 сая төгрөгөөр худалдан авахын тулд 12 саяыг нь бэлнээр өгч, сар бүр 570 000 төгрөгийг таван жил төлснөөр байртай болох боломжтойг “Орд өргөө” компанийнхан хэллээ. 2018 онд шинэ орон сууцны үнэ өмнөх жилийнхээсээ бага зэрэг нэмэгдсэн ч хуучин байрнуудыг бэлэн мөнгөөр худалдан авбал харьцангуй хямд хэвээр байгаа буюу үнийн дүнд нь өөрчлөлт орооогүй гэдгийг нэг бус барилгын компанийнхан онцоллоо.
Иргэд орон сууцнаас гадна гарааш худалдан авах сонирхолтой.Тансаг зэрэглэлийн зарим байрны үнэд үүнийг багтаасан байдаг. Гэхдээ ихэнх тохиолдолд гараашийн төлбөрийг тусад нь төлөх шаардлага үүсдэг. Тэгвэл дүүрэг болон зохион байгуулалт, орц, гарц, цахилгаан шатанд хэр ойрзэргээс хамаарч нийтийн гараашид нэг автомашины зогсоол 18-25 сая төгрөг байна.
Зах зээлийг шинжлэн, иргэдийн худалдан авах чадварыг дүгнэх, эдийн засгийн судалгаанд ашиглах зорилгоор орон сууцны үнийн индекс буюу ханшийн хэлбэлзлийг тодорхойлдог. Манай улс уг индексийг 2013 оноос сар бүр мэдээлсээр ирсэн. Өнгөрсөн арванхоёрдугаар сарын орон сууцны үнийн индексийн мэдээллээс харахад 1.055 болж суурь үе буюу 2013 оны нэгдүгээр сарынхаас 5.54 хувиар өсжээ. Энэ нь өмнөх сарынхаасаа 0.37, өнгөрсөн оны мөн үеийнхээс 4.21 хувиар өссөн дүн аж. Үнийн индексийг шинэ болон хуучин орон сууцаар авч үзвэл, шинийнх нь 1.25 болж өмнөх сарынхаас 0.56 хувиар буурч, өнгөрсөн оны мөн үеийнхтэй харьцуулбал 7.39 хувиар нэмэгджээ. Харин хуучин орон сууцны үнийн индекс 0.971 байна. Энэ нь суурь үеэс буюу таван жилийн өмнөхөөс 2.91 хувиар буурсан дүн гэнэ. Эл дүн өмнөх сарынхаасаа 1.64, өнгөрсөн оны мөн үеийнхээс 6.46 хувиар өссөн үзүүлэлттэй гарчээ. Үнийн индексийг тодорхойлохын тулд зах зээлд борлуулж буй шинэ, хуучин 4500 гаруй орон сууцны мэдээллийг ашигласан болохыг “Тэнхлэг зууч” компанийнхан дурдлаа.
Сонирхуулахад, манай улсад сүүлийн 3-4 жилд оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа, түрээсийн үйлчилгээ “цэцэглээд” буй. Та оффис түрээслүүлж буй компанитай зөвшилцөн тухайн талбайгаа худалдан авч болох бөгөөд банкны зээлд ч хамрагдах боломжтой. Нөхцөл нь янз бүр. 50 хүртэлх хувийн урьдчилгаа төлж 5-10 жилийн хугацаанд, жилд 8-10 хувийн хүүтэй зээлээр авах боломжтой юм билээ. Түүнчлэн одоогоор оффисын түрээсийн талбайн нэг ам метр нь 15 000-120 000 төгрөг байна. Цахилгаан, дулааны үнэ нь багтаагүй дундын эзэмшлийн талбайн цэвэрлэгээг түрээслүүлэгч нь хариуцсан оффисын нэг ам мерт талбайн өртөг хамгийн багадаа 15 000 төгрөг. Харин харуул хамгаалалт, зар сурталчилгааны хөлс, цахилгаан, дулаан, дотоод цэвэрлэгээ зэрэг бүх зардлыг нь багтаасан тансаг зэрэглэлийн оффис түрээслэхэд ам метр нь 120 000 төгрөгийн ханштай байгаа аж.
