Монгол улсын маань эдийн засаг хямралын байдалтай нилээдгүй хугацаа өнгөрөөд байна. Манай эдийн засгийг тодорхойлогч хамгийн том салбарууд бол нэгдүгээрт Уул уурхай, хоёрдугаарт Барилгын салбар. Тэгвэл саяхан Оюутолгойн хоёрдугаар ээлжийн ажил эхлэх таатай мэдээ дуулдаж, иргэдэд итгэлийн гэрэл асаагаад байгаа. Тэгвэл энэ үйл явдал эдийн засагт, цаашлаад Барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлөх талаар МУИС-ийн Эдийн засгийн ухааны тэнхимийн Профессор багш Ч.Хашчулуунаас тодруулсан сонирхолтой ярилцлагыг та бүхэнд толилуулж байна.
Сайн байна уу. Таньд энэ өдрийн мэндийг хүргэе. Монгол улсын эдийн засгийн хямрал нилээдгүй хугацаанд үргэлжилж байна. Хэзээнээс эдийн засаг сэргэх хандлага ажиглагдаж байна вэ.
Сайн байна уу. Эдийн засгийн байдал энэ жилийн хувьд сайнгүй байх тал ажиглагдаж байна. Энэ жил эдийн засгийн өсөлтийг 0.5%-тай байна гэж олон улсын байгууллагуудаас тооцоолол хийсэн байгаа. Харин ирэх жилийн байдал их олон хүчин зүйлсээс шалтгаалахаар харагдаж байна. Жишээлбэл: төрийн бодлого зөв зүйтэй явбал эдийн засаг сэргэх боломжтой. Нөгөө талаар буруу алхмуудаа үргэлжлүүлэн хийгээд байвал нөхцөл байдал улам муудаж болзошгүй. Одоогоор татварын багц хууль эдийн засгийн орчинд тун муугаар нөлөөлөхөөр харагдаж байх жишээний. Үүнээс болоод угаас зогсонги байдалд байгаа гадны хөрөнгө оруулалт улам хүндэрч болохоор байна.
Хэдхэн хоногийн өмнө Оюутолгойн хөрөнгө оруулалт шийдэгдлээ. Энэ нөхцөл байдал бидэнд хэрхэн нөлөөлөх бол. Таны зүгээс хийсэн судалгаа шинжилгээ байвал танилцуулаач.
Оюутолгойн хөрөнгө оруулалт одоогийн манай улсын нөхцөл байдалд хамгийн хүчтэй нөлөөлөх хүчин зүйл болоод байна. Учир нь тухайн төслөөс манай Монгол улсын эдийн засгийн 1/3-тэй тэнцэх хэмжээний хөрөнгө оруулалт орж ирэхээр болоод байна. Өөрөөр хэлбэл хуучин манай улсыг авч ирсэн Эрдэнэтийн үйлдвэрээс 2 дахин өндөр хүчин чадалтай болох гэж байна. Хөрөнгө оруулалтын хэмжээ нь манай улсад сүүлийн 5 жилийн хугацаанд хийгдсэн нийт хөрөнгө оруулалтын дүнтэй дүйцэх хэмжээний хөрөнгийн урсгалыг бий болгох магадлалтай байна. Тэгэхээр Оюутолгой төслийн нөлөө асар өндөр байгаа.
Сүүлийн үед хийгдсэн судалгаа шинжилгээ гэвэл саяхан Монгол улсын тогтвортой хөгжил 2016, 2040 оны бодлогын баримт бичгийг боловсруулж 2 сард батлууллаа. Мөн Үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэл, тэр дундаа хотжилт, ҮХХ-ийн салбарын асуудлыг сүүлийн 2, 3-н жилийн хугацаанд судалж байна. Монголд энэ чиглэлийн судалгаа шинжилгээн дээр тун цөөхөн байгууллагууд ажиллаж байсан. Миний мэдэхийн Мастер пропертис ХХК үл хөдлөх хөрөнгийн судалгаа явуулдаг. Бусдаар энэ салбарт судалгаа шинжилгээ тун хэрэгтэй, чухал гэдэг нь харагдаж байна. Мөн энэ салбарын үйл ажиллагаа эдийн засагт нилээд өндөр нөлөөтэй учраас зөв бодлого төлөвлөлт хэрэгтэй.
Дээрх эдийн засгийн нөхцөл байдлууд, том төслийн хөрөнгө оруулалт ҮХХ-ийн салбарт хэрхэн нөлөөлөхөөр байна вэ.
ҮХХ-ийн салбар том төсөлтэй шууд уялдаатай гэж хэлж болно. Том төслүүд амжилттай хэрэгжээд улс оронд мөнгөний урсгал орж ирснээр хүмүүсийн орлого нэмэгдэж ҮХХ-ийн идэвхжлийг бий болгодог. Тэгэхээр Оюутолгойн хоёр дахь шатны ажил эхэлж байгаа нь ҮХХ-ийн салбарыг сэргээх боломжтой хүчин зүйл болж байна.
Монголын ҮХХ-ийн уналт цаашид зайлшгүй сэргэлтээр солигдох мөчлөгтэй.
Орон сууцны салбарт одоогоор төрөөс явуулж байгаа гэр хорооллын айл өрхүүдэд чиглэсэн ТОСК-ийн хямд үнэтэй байрны ипотекийн зээл, борлуулалт, түрээсийн бодлого сайн хэрэгжиж борлуулалт нь тогтвортой байгаа. Харин эдийн засаг сайжрахаар дундаж давхрагынхны борлуулалт өснө. Одоогоор дундаж болон өндөр үнэтэй, тансаг зэрэглэлийн борлуулалт нилээн буурчихаад байгаа.
Харин оффисын зах зээлийн хувьд хөрөнгө оруулалтын урсгалтай ихээхэн хамааралтай. Манай улсын хувьд жижиг дунд бизнесийн үйл ажиллагаа том бизнесүүдээс ихээхэн хамааралтай байдаг. Том бизнес, Оюутолгой, бусад шилдэг том компаниудын нөхцөл байдал сайжирвал жижиг дунд аж ахуйн нэгжүүдийн оффисын эрэлт ихэснэ.
Одоогоор ҮХХ-ийн салбарт хүлээлт үүсээд байгаа. Нэг талаас худалдан авагчид эдийн засаг цаашдаа улам унана. Тиймээс ҮХХ-ийн үнэ улам буурна гэсэн хүлээлттэй байгаад байна. Нөгөө талаас барилгын компаниуд эдийн засаг сайжрахыг хүлээж байгаа. Өнөөдөр худалдан авалт хийх нь зөв үү, эсвэл ахиад хүлээсэн нь дээр болов уу.
Үнийн хувьд bottom out буюу сэргэхийн өмнөх хамгийн доод хязгаартаа нилээн дөхсөн гэж хэлж болохоор байна
ҮХХ-ийн салбар нилээн онцлогтой салбар л даа. Олон төрлийн худалдан авагчидтай, нэг худалдан авалт хийхдээ 20-30 жилийн орлогын боломжоо тооцдог, нэг гэр бүл магадгүй амьдралдаа 1-2 удаа л худалдан авалт хийдэг, нөгөө талаас нийлүүлэлт нь 2-3 жилийн төлөвлөлт, барилгын ажлыг шаарддаг учраас эрэлт нийлүүлэлт аль аль талдаа маш их хариуцлагатай, судалгаа шинжилгээтэй, урт хугацааны төлөвлөлттэй байх хэрэгтэй байдаг. Гэтэл манай барилгын салбарынхан ихэвчлэн судалгаа шинжилгээ хийлгүй хаа таарсан газраа буруу байршилд, буруу төлөвлөлттэй барилга бариад, түүнийгээ борлуулж чадахгүй байх тохиолдол их гардаг.
Барилгын компани талаасаа бол эдийн засгийн хүндрэлээс үүдэн эрэлт унаж, үүнийгээ дагаад үнэ буурах нөхцөл байдалд байна. Үнийн хувьд bottom out буюу сэргэхийн өмнөх хамгийн доод хязгаартаа нилээн дөхсөн гэж хэлж болохоор байна. Гэхдээ бүгд энэ цэгтээ хүрсэн гэж хэлж болохгүй. Өмнө нь хэлсэнчлэн судалгаа шинжилгээгүй газруудын хувьд доод үнээ тогтоосон гэж хэлэх боломжгүй. Ийм компаниудын хувьд эдийн засаг сайжрахыг хүлээгээд төслөө царцаачихсан, эсвэл өндөр үнээ барисаар байгаа тал ажиглагдаж байна. Харин судалгаа шинжилгээтэй, зах зээлээ, худалдан авагчдаа судалж хөдөлсөн газрууд амжилттай урагшилж, нөгөөтэйгүүр борлуулалтаа дэмжиж хамгийн доод үнийг санал болгож байгаа.
ҮХХ-ийн салбарынхаа хувьд нэгдүгээрт Оюутолгой төслийн хэрэгжилт, хоёрдугаарт шинэ төрийн бодлого, бүтэц ямар байхаас шалтгаалж эерэг нөхцөл байдал үүсгэх боломж бүрдээд байна. Нэг талаас гадаадын хөрөнгө оруулалт нэмэгдэж, төсөв санхүүгийн байдлаа цэгцлээд, төгрөгийн ханшийг тогтвортой барьж чадвал ҮХХ-ийн зах зээлд эерэг үзэгдлүүд гарах таамаглал байна. Бас нөгөө талаар төгрөгийн ханш сул байгаа тохиолдолд гадаадын хөрөнгө оруулалт орж ирэх таатай нөхцөл бүрддэг. Жишээлбэл: саяхан рублийн ханш 2-3 дахин унасан нь бусад салбарууддаа ашиггүй хэдий ч гадныхан Оросын ҮХХ-ийн салбараас хамгийн үнэтэй байршлуудыг авахад таатай нөхцөл бүрдүүлсэн.Үүнтэй адилаар Монголын ҮХХ-ийн уналт цаашид зайлшгүй сэргэлтээр солигдох мөчлөгтэй. Тэр мөчлөгийн эхлэл нь дээрх үйл явлууд болов уу гэж бодож байна.
Хөрөнгө оруулагчдын хувьд аль байршилд илүү ашигтай харагдаж байна вэ.
2030 он гэхэд 1 хүнд ногдох дундаж орлого 15000$-оос дээшболох боломж бий
УБ хотын хувьд Нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөгөөр олон дэд төвүүдтэй болно гэж үздэг ч газарзүйн байршлаас шалтгаалаад 4 дэд төвтэй болно гэж харагдаж байгаа.
Одоогоор урагшаа буюу Зайсан чиглэлд бизнес төв бий болох боломж байгаа боловч шинээр барилгажих талбайгүй болж байгаа. Мөн тэр хэсгийн барилгуудын үнэ өндөр, оршин суугчдынх нь худалдан авах чадвар ч дагаад сайн байгаа боловч энэ бүсэд үйлчилгээний төв дутмаг байгаа нь нэг том сул тал болж байгаа юм.
Баруун тал руу нилээн идэвхитэй өргөжиж байгаа боловч Хан-уул дүүргээс бусдаар илүү орон сууц тал руугаа болоод байна. Тэгэхээр энэ хэсэг бизнес төв болно гэж хэлэхэд хэцүү.Зүүн тал руу барилгажилт тун бага хийгдэж байгаагийн дээр мөн орон сууц чиглэл рүүгээ хөгжсөн.
Харин хотын хойд хэсгээр Шинэ зайсан гэж хэлж болохоор байдалтай болж байна. Олон жилийн турш энэ хэсэг огт хөгжөөгүй, гэр хороололтой, 100 айлтай ойр түгжрэл ихтэй гээд асуудал мундахгүй байсан. Сүүлийн жилүүдэд энд томоохон орон сууцны хороолол, оффисууд баригдаж, зам сүлжээ сайжирч байгаа нь хотын төвд ойр бизнес төв болох нөхцлийг бүрдүүлэхээр харагдаж байна.
Судалгаа шинжилгээнд суурилсан барилгын компаниуд хамгийн доод үнийг санал болгоод байгаа гэлээ.Худалдан авагчид ч мөн энэ тал дээр маш сайн судалж байж сонголтоо хийх шаардлагтай байх.Худалдан авалтаа хэзээ хийвэл хамгийн ашигтай байх вэ.
Тийм ээ. ҮХХ-ийн салбарын онцлог нь маш том худалдан авалт хийгддэг учраас судалгаа шинжилгээ маш чухал. Компаниудын зүгээс ч гэсэн зөв худалдан авалт хийж чадвал ашиг нь өндөр байж чаддаг. Мөн зөвхөн 1 өдрөөр ашигаа тооцох боломжгүй. 2-3 жилийн дараах байдлыг үндэслэн маш нарийн тооцоо шаарддаг зах зээл учраас судалгаа шинжилгээ сайн хийсэн нь хожиж чаддаг. Жишээ нь: өмнө нь Японы хамгийн өндөр барилгыг Мицуёо групп барьж байхад газар хөдлөлтийн идэвхижилт ихтэй газар өндөр барилга барилаа гээд ихээхэн шүүмжлүүлж байсан. Харин одоо Токио нилдээ өндөр өндөр барилга болсон. Судалгаа шинжилгээ сайн байснаараа одоогийн Мицуёо групп бүхэл бүтэн хотуудыг төлөвлөж барьдаг том компани болсон байх жишээтэй.
Худалдан авалтын хувьд ҮХХ, хувьцаа 2 яг адилхан шинж чанартай. ҮХХ, хувьцаа 2-ыг өсөлтийнх нь үед авбал ашиггүй. Учир нь удахгүй уналт ирж болзошгүй. Харин уналтын үед ухаантай хөрөнгө оруулагч зөв сонголт хийснээр ашигтай ажилладаг. Саяхны жишээ гэвэл Apple-ийн хувьцаа хэдхэн сарын өмнө 120$ байснаа 90$ хүртэл унасан. Энэ үеэр Америкын томоохон хөрөнгө оруулалтын Berkshire Hathaway компани 1 тэрбум долларын хувьцаа авсан. Энэ мэдээлэл тармагц хувьцааны үнэ 3 өдрийн дотор 3.7% өссөн.
Тэгэхээр өнөөдрийн энэ уналттай үед нь үл хөдлөх хөрөнгө авах нь оновчтой.
Нөгөө талаар Монгол улсын урт хугацааны хөгжлийн бодлогоос хараад, тооцоо хийгээд үзвэл нилээд өөдрөг харагдаж байгаа. 2030 он гэхэд 1 хүнд ногдох дундаж орлого 15000$-оос дээш болох боломж байгаа. Учир нь Монголд ТЭЦ 5, Говийн төмөр зам, Оюутолгой 2-р ээлж, Тавантолгой зэрэг 5-6 том мега төсөл хэрэгжихээр байгаа. Эдгээр төслүүдийн нийт хөрөнгө оруулалт 10 тэрбум доллар буюу манай дотоодын нийт бүтээгдэхүүнтэй дүйцэх хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийгдэнэ. Мөн нэг жишээ хэлэхэд 2003-2013 он хүртлэх 10 жилд эдийн засгийн өсөлттэй ч байсан, бас хямралтай ч үе байсан ч гэсэн нэг хүнд ногдох орлого 300$-оос 3000$ хүртэл өсөхөд ҮХХ-ийн зах зээл хувьслын шинж чанартай өөрчлөгдсөн. Тухайн үед энэ их өсөлтийг тооцоолсон хүн цөөхөн байсан байх.
Мөн УБ хотын барилгажих бүс, дэд бүтцийн хэсэг нь газар зүйн байршлаас шалтаалаад 4 уулын дунд хашигдсан маш жижигхэн. Зарим ҮХХ-ийн судлаачид УБ-ыг Хонгконг-оос ч жижиг аралтай зүйрлэдэг. Тийм болохоор манай ҮХХ-ийн салбарт өсөлтийн үедээ үнийн хөөсрөл хүчтэй явагдах хандлагатай. Тэгэхээр өнөөдрийн энэ уналттай үед нь үл хөдлөх хөрөнгө авах нь оновчтой.
