Батынх дөрвөн ам бүлтэй. Эхнэр Оюун нь багш бөгөөд сарын цалин нь ойролцоогоор 700 000 төгрөг. Бат хувиараа машин засна, гагнуур хийнэ. Зав чөлөөгөөрөө таксинд явна. Сардаа боломжийн орлого олчихдог бөгөөд тэднийх түрээсийн байранд амьдраад дөрөв, таван жилийн нүүр үзсэн. Орон сууцныхаа түрээсэнд одоогоор сард 600 000 төгрөг төлдөг. Байрны зээлд хамрагдах гэхээр банкны шалгуурыг хангадаггүй. Учир нь өрхийн тэргүүн нийгмийн даатгалын төлөлтөөр баталгаажсан, тогтмол орлогогүй, эхнэрийн цалин бага. Гэсэн ч сард ипотекийн зээлд төлөхөөс багагүй мөнгийг түрээсэнд өгч амьдардаг. Үүнийг алсдаа өөрийн болгох байрны зээлд төлж байвал ашигтай ч банкны шалгуурт нийцэхгүй тул өөр замгүй. Батынх шиг айл олон бий.
Ирэх гурван жилд 38 000 орчим байр ашиглалтад орохоос 80 орчим хувийг нь ипотекийн зээлийн санхүүжилтээр авах иргэдийн хүлээлт бий гэсэн судалгаа гаргажээ. Барилга, хот байгуулалтын яамнаас захиалан холбогдох байгууллагаар хийлгүүлсэн тооцоо гэнэ. Орон сууцны зээлийн хүртээмжийг нэмэх, банкны шалгуурыг багасгах, иргэдийн орлогод тулгуурласан байрыг санал болгохын тулд юу хийх ёстой бол.
Төрийн холбогдох байгууллага, хувийн хэвшлийнхэн Монгол Улсын иргэдийг хүртээмжтэй орон сууцаар хангахаар зорьж байна. Энэ чиглэлд хийж буй томоохон ажлын нэг бол найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл. 2013 оноос хэрэгжүүлсэн уг хөтөлбөрт одоогоор 94 000 орчим хүн хамруулж нийт зээлийн хэмжээ дөрвөн их наяд төгрөг давжээ. Банкны салбарын нийт зээлийн 30 орчим хувийг эзэлж буй юм байна. Гэвч 2016 онд 12 000 гаруй иргэнд ипотекийн зээл олгосон бол 2017 оны эцэст энэ тоо гурав дахин буурч, 3.9 мянгад хүрчээ. Санхүүжилтийн хэмжээ ч өнгөрсөн онд урьд жилүүдийнхээс 40 орчим хувиар багассан аж.
Энэ нь Төвбанкнаас зарим салбарт өгдөг санхүүжилтийг Олон улсын валютын сан хязгаарласантай холбоотой гэнэ. Мэдээж зээлийн хүртээмжийг нэмэх гол хүчин зүйл нь зээлдүүлэгчийн эх үүсвэр буюу санхүүжилт. Эх үүсвэр их байх тусам иргэдэд олгох зээлийн нийлүүлэлт нэмэгдэх учиртай. Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Засгийн газар, Монголбанк болон арилжааны банкуудаас бүрдүүлдэг аж. Мөн “Монголын ипотекийн корпораци” ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гарган, банкуудын зээлийг худалдан авч, тэдгээрийн зээлд зарцуулсан хөрөнгийг “суллах” замаар оролцдог байна.
Ипотекийн зээл нь урт хугацаатай тул хөрөнгө оруулагч олоход хүндрэлтэй. Ямар ч зээлдүүлэгч 15-20 жилээр зээл өгөхөөс “гэдийнэ” шүү дээ. Энэ ч утгаараа гадаадын хөрөнгө оруулагчаас гадна дотооддоо байрших урт хугацаанд, тогтмол хөрөнгө хуримтлуулдаг байгууллагуудад түшиглэн, хөрөнгө босгох нь хамгийн зөв алхам гэдгийг мэргэжилтнүүд хэлж байна. Тухайлбал, Нийгмийн даатгалын санг нэрлэж болох нь. Учир нь тус сангийн үйл ажиллагаа тасралтгүй, мөн тогтмол орлоготой тул ипотекийн зээлээр баталгаажсан, эсвэл барьцаалсан бондын худалдан авагч болох боломжтой аж.
Энэ төрлийн зохицуулалтыг төрөөс яаралтай хийх хэрэгтэй бөгөөд ипотекийн зээлийн системд сангуудыг татан оролцуулах ажлыг эхлүүлэх хэрэгтэй юм байна. Мөн баялгийн сан байгуулан Моргэйжийн зээлийн хөтөлбөртэй уялдуулан хөгжүүлж, санхүүжилтийн үүсвэр болгодог дэлхий нийтийн туршлага ч бий гэнэ. Харин зээлийн эх үүсвэрийн хэмжээ багассан ч шаардлага хангасан хүмүүстээ хүрч байгааг дурдах нэгэн байна. Барилга, хот байгуулалтын яамныхан “30 хувийн урьдчилгаа төлөх боломжтой, шалгуур хангасан айл өрх, иргэний тоо нэлээд багассан. Тэдний дийлэнх нь байртай болчихсон гэвэл буруудахгүй.
Анхнаасаа арилжааны банкаар дамжуулан өгсөн зээл тул банкны шаардлага, эдийн засгийн шинжилгээнд тулгуурлаж олгох нь зүйн хэрэг. Харин одоо зээлийн урьдчилгаа болон орлогын доод хэмжээг бууруулах талаар бололцох хэрэгтэй. Түүнчлэн зорилтот бүлэгт чиглэсэн урт хугацааны түрээсийн байр, дэд бүтцийг нь шийдсэн хувийн байшин бүхий хороолол, өрхийн орлогод суурилсан, уян хатан нөхцөлтэй орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжүүлж буй нь үр дүнгээ өгч эхэлсэн” гэсэн юм. Мөн банкны шалгуур хангахгүй ч барилгын компаниудтай тохиролцон дунд, богино хугацааны зээлээр байранд орж буй хүмүүсийн тоо нэлээд өсөж байгааг ZLF компанийн захирал С.Чулуунцэцэг хэллээ.
10-20 хувийн урьдчилгаа төлөөд, 5-10 жилийн хугацаатай хүүгүй лизингээр тэднийхээс байр авч болох гэнэ. Өнгөрсөн онд 60 гаруй айл байртай болсон бол энэ оны эхний хагас жилд 20 хүн орон сууц худалдан авчээ. Байранд орж буй өрхийн гишүүдийн нэг нь л тогтмол орлоготой, эсвэл бизнесийн түүхээ нотолж чадвал төдийлөн олон зүйл бүрдүүлэх шаардлагагүй гэнэ. Харин үүний нэг сул тал нь иргэн зээлээ төлж барагдуултал байр нь барилгын компанийн нэр дээр байдаг. Тиймээс тухайн компанийн үйл ажиллагаа доголдон өрөнд орж хөрөнгөө хураалгах, иргэдэд өгсөн үл хөдлөх хөрөнгөө гуравдагч этгээдэд барьцаалж болохыг анхаарах хэрэгтэй гэнэ.
Иргэдийн авсан зээлийн үлдэгдэл (сүүлийн гурван жилд, их наяд төгрөгөөр)
Найман хувийн зээл авсан ч зээлийнхээ хүү болон нийт төлөх дүн, төлбөр төлж буй аргачлалд сэтгэл дундуур нэгэн байна. Тэд “60 сая төгрөгийг банкнаас зээлсэн байтал 1.5-2 дахин өсгөж төлөх нь” хэмээн бухимдацгаадаг. Үүнд эерэг хариулт байдаг юм байна. Нэг үгээр хэлбэл, ипотекийн зээл нь айл өрхүүд ирээдүйн орлогоо барьцаалан, өнөөдөр байр худалдан авч байгаа хэрэг. Зээл авахгүйгээр хүссэн орон сууцандаа орох гэвэл багадаа 10 жил мөнгөө хуримтлуулах болно. Хуримтлал үүсгэж байх хооронд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтмол өсөж байдаг аж. Иймд 10 жилийн дараа орон сууцтай болох хугацаа уртсах магадлалтай бөгөөд тав тух муутай орчинд амьдарсаар байх юм.
Иймээс зээл авах нь илүү ухаалаг алхам болох нь. Харин зээлийн дарамт гэдэгт зээлийг бүрэн төлж дуусахад зарцуулах хөрөнгө бус, өнөөдөр төлж буй мөнгөний хэмжээг ярих нь илүү зохимжтой гэдгийг эдийн засагчид хэлдэг юм билээ. Орон сууцны зээлд таны сар бүр төлдөг 500 000 төгрөг ойрын хугацаанд их юм шиг харагдах ч өрхийн орлого нэмэгдэх, хүүхдүүд өсөж зарим зардал багасах зэргийг тооцвол дарамт болдоггүй байна. Тухайлбал, 2010 онд манай улсад дундаж цалин 350 000 төгрөг байсан бол энэ онд нийслэлд дундаж цалин 1.1 сая төгрөг болсон судалгаа бий. Энэ хугацаанд ипотекийн зээлд төлөх дүн тогтмол хэвээр ч өрхийн сарын орлого нэмэгдсэн харагдана. Одоогийн бидний ашигладаг сар бүр тэнцүү төлбөр төлөх буюу дэлхий дахинд түгээмэл хэрэглэдэг энэ арга нь зээлдэгчид дарамт багатай хувилбарын илрэл аж.
Зээлийн хүүг бууруулах арга замын талаар тодруулахад нэлээд олон хүчин зүйлээс шалтгаалдаг гэдгийг холбогдох мэргэжилтнүүд хэллээ. Нэгэнт л өөрсдийн бүтээж буй хөрөнгө бага, эдийн засгийн өсөлт тогтвортой бус, хөгжиж буй орон тул аливаа санхүүжилт гадаадын хөрөнгө оруулалтад тулгуурлах нь дамжиггүй. Тиймээс юуны түрүүнд зээлжих зэрэглэлээ нэмэх шаардлагатай болдог аж. Ингэснээр гадаад зах зээлээс хөрөнгө оруулалт ихээр татах, тэр хэрээр зээлийн хүүг бууруулах боломж бүрддэг байна. Энэ талаар “Голомт” банкны эдийн засагч Ц.Байгалмаа “Нээлттэй, зах зээлийн эдийн засгийн орчинд зээлийн хүүг төрөөс зохицуулах боломжгүй.
Арилжааны банкууд өөрийн хөрөнгөө зарцуулсан, банкаар дамжуулан олгож буй ямар ч зээлийн хүүг эх үүсвэрийн хүү болон бусад зардлыг тооцон тогтоодог. Мэдээж холбогдох төрийн байгууллагатай зөвшилцөх нь бий. Ипотек болон бусад зээлийн хэмжээ, хүү тогтооход дан ганц банкуудын ашиг сонирхол нөлөөлдөг мэтээр ойлгож болохгүй. Одоохондоо ипотекийн зээлийн хүүг найман хувиас бууруулах, урьдчилгаа төлбөрийг багасгах нь эрсдэлтэй, магадгүй явж буй тогтолцоогоо ч дампууруулж болзошгүй” гэлээ.
Харин ипотекийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулан, дотоодын хөрөнгийн биржид хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах замаар ипотекийн зээлийн тогтвортой байдлыг бий болгон хөтөлбөрт оролцогч Монголын ипотекийн корпорацын (МИК) гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга “Бид найман хувийн хөтөлбөрийн хүрээнд 3.4 их наяд төгрөгийн зээлийг банкуудаас худалдан авч, ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондоор солиод байна. Бондын төлөлтийн тодорхой хувиар эргүүлэн санхүүжилт босгодог тул зээлийн тасралтгүй байдлыг хангахад чухал үүрэгтэй. Ер нь бүх төрлийн зээлийг манайх худалдан авдаг.
Одоогийн байдлаар 65 удаагийн хэлцлээр 83 тэрбум төгрөгийн багц худалдан авч, санхүүжилт олгожээ. Өөрөөр хэлбэл, 83 тэрбум төгрөг эргэн иргэдэд зээл болон очих боломжтой гэсэн үг. 2018-2020 онд бондын төлөлтөөс 700 гаруй тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн нэмэлт эх үүсвэр болгон зах зээлд нийлүүлнэ. Энэ нь зээлдэгчийн тоог 12 000-аар нэмэх боломж бүрдүүлэх юм. Мөн төр болон хувийн хэвшлийнхний юуны түрүүнд авч хэрэгжүүлэх ажил бол ипотекийн зээлийн орчинд урт хугацааны хөрөнгө оруулагч талын оролцоог бий болгох, энэ салбарыг хөгжүүлэх юм. Үүнд нийгмийн даатгал болон баялгийн сан байж болохыг хүмүүс мэддэг болсон байх. Цаашид бид ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын хэмжээг нэмэх, гадаад зах зээлээс хөрөнгө татаж, түүнийгээ анхдагч зээлд гарган, арилжааны банкуудаар дамжуулан орон сууцны зээл олгох зэрэг нэлээд ажлууд хийхээр зорьж байна” гэсэн юм.
Бэлтгэсэн: С.Цэрэндулам
