-Шинэ эх үүсвэртэй болтол Төвбанк ипотекийн хөтөлбөрийг дангаар санхүүжүүлнэ -
Төрөөс мөнгөний бодлогын талаар ирэх онд баримтлах үндсэн чиглэлд орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг цаашид үргэлжлүүлэх нь зүйтэй хэмээн тусгажээ. Нэгэнт бий болгосон энэ тогтолцоог эдийн засагтаа халгүйгээр хэрхэн хадгалж үлдэх вэ. Засгийн газар Монголбанктай хамтран 2013 оноос ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн.
Есдүгээр сарын байдлаар нийт 88 мянган өрх дөрвөн их наяд төгрөгийн моргэйжийн зээл авчээ. Манай улс 860 мянган өрхтэйн 10 гаруй хувь нь өнгөрсөн гурван жилд орон сууцанд орсон хэрэг. Тиймээс энэ бол нийгэм, эдийн засгийн ач холбогдолтой чухал алхам болсон гэж үзэх үндэстэй. Ипотек бол хуримтлалын хөтөлбөр. Манай улсын 90 орчим мянган өрх хадгаламжийн данс нээн, мөнгө хуримтлуулж эхэлсэн гэсэн үг.
Энэ хэрээр дундаж давхарга ч бэхжиж эхлэв. Иргэд хуваарийн дагуу сар бүр зээл төлөх болсноор санхүүгийн сахилга бат нь сайжирна. Мөн замбараагүй хэрэглээгээ танан, мөнгөө хэмнэж хэвшиж байгаа. Инфляцын өсөлтийг хазаарлахад ч хүч нэмлээ. Үндэсний статистикийн хорооныхны тооцоолсноор сүүлийн жилүүдэд өрхийн хэрэглээний бүтцэд нэлээд өөрчлөлт орсон гэнэ.
Тухайлбал, өрхүүдийн үзвэр үйлчилгээ, бараа бүтээгдэхүүн худалдан авах зардал буурсан бол орон сууцтай холбоотой нь өссөн дүнтэй гарчээ. Өөрөөр хэлбэл, иргэд орон сууцны зээлээ төлөхийн тулд бусад хэрэглээгээ танаж эхэлснээр эрэлтийн инфляц багаслаа. Энэ мэтчилэн ипотекийн өгөөжийг өрх, гэр бүлийн гишүүдээс эхлээд эдийн засгаараа хүртэж байна.
Монголбанк Засгийн газартай хамтран хэрэгжүүлсэн Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрийн хугацаа энэ оны эхээр дууссан тул цаашид үргэлжлүүлэх хууль эрх зүйн үндэслэлгүй болсон гэж Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Баяртсайхан хэлж байв. Мөн мөнгөний хатуу бодлого хэрэгжүүлж буйтай уялдуулан үүнийг санхүүжүүлэхийн тулд мөнгө хэвлэхгүй гэдгээ ч мэдэгдсэн.
...Төвбанк ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхэд зориулан нэг ч төгрөг хэвлэхгүй гэсэн байр суурьтай байгаа. Учир нь Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрийн хүрээнд нийлүүлсэн дөрвөн их наяд төгрөг нь ам.долларын ханш өсөх, улмаар валютын нөөц багасахад нөлөөлсөн гэж үзэж буй юм. Тэгвэл МИК-ын бондыг ямар мөнгөөр худалдан авах вэ...
Одоо Засгийн газар энэ хөтөлбөрийг санхүүжүүлэх ямар боломж байгаа талаар судалж буй гэнэ. Харин Монголбанкны ерөнхийлөгч өнгөрсөн сард тушаал гаргаж, өөрийн өмчлөлд байгаа бондын үндсэн болон купоны төлбөрийн эргэн төлөлтийн орлогоор ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхээр тогтсон юм. Ингэснээр иргэд сард ойролцоогоор 20-25 тэрбум төгрөгийн орон сууцны ипотекийн зээл авах боломж бүрдсэн.
Өнгөрсөн есдүгээр сарын байдлаар шинэ орон сууцны ам метрийн дундаж үнэ хоёр сая төгрөг байсан юм. Нэг өрх дунджаар 40 ам метр орон сууцыг моргэйжийн зээлээр худалдан авна гэж үзвэл нийт үнэ нь 80 сая төгрөг болно. Үүний 30 хувийн урьдчилгааг иргэд гаргаж, 70 хувьд нь буюу 56 сая төгрөгийн зээл авлаа гэхэд сард 400 орчим өрх хамрагдах нь. Жилээр нь тооцвол 5000 орчим өрх болно.
2013 оноос хойш жилд дунджаар 30 мянган өрх моргэйжийн зээлд хамрагдаж буй. Энэ нь эрэлт ямар өндөр байсныг харуулна. Нөгөө талаас нийслэлд одоогоор 30 орчим мянган шинэ орон сууц борлогдоогүй байгааг судлаачид тэмдэглэж байгаа. Эндээс харахад Төвбанкны нийлүүлэх 20 орчим тэрбум төгрөг нь нийт эрэлт, нийлүүлэлтийг хангаж чадахгүй гэдэг нь тодорхой байна.
Тиймээс ядаж одоо байгаа хоосон орон сууцаа борлуулахын тулд шинэ эх үүсвэр бүрдүүлэх шаардлагатай. Засгийн газар ч мөнгөний эрэлд гарсан гэнэ. Одоогоор эрх баригчид гадаадаас урт хугацаатай хямд зээл авах, эсвэл зөвхөн ипотекийн зээлийг санхүүжүүлдэг гадаадын банк оруулж ирэх гэх мэт хэд хэдэн хувилбар судалж буйг албаны эх сурвалж дуулгав.
Орон сууцны урт хугацаат санхүүжилтийн тогтолцоо нь иргэн, арилжааны банк, Монголын ипотекийн корпорац (МИК), хөрөнгө оруулагч гэсэн гинжин хэлхээнээс бүрддэг. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкууд иргэдэд зээл олгоно. Үүнийг нь МИК багцлан үнэт цаас болгож, хөрөнгө оруулагчдад арилжина.
Одоогийн байдлаар МИК тусгай зориулалтын компани байгуулж, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас есөн удаа гаргаж, 2.5 орчим их наяд төгрөг босгоод буй. Дээрх үнэт цаасны 90 хувийг Монголбанк худалдан авдаг бөгөөд одоогоор 1.9 их наяд төгрөгийн үнэт цаас энд төвлөрсөн аж.
Саяхан Төрийн ордонд болсон “Нэг зорилго–нэгдсэн шийдэл” хэлэлцүүлгийн үеэр хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас буюу Төвбанкинд байгаа энэхүү бондыг хөрөнгийн зах зээлд гаргах нь үнэт цаасны зах зээлийг идэвхжүүлэх, моргэйжийн зээлийн эх үүсвэр бий болгох давхар ач холбогдолтой талаар оролцогчид ярьж байсан. Гэхдээ одоогоор энэ бондыг дотоодын зах зээлд гаргах боломж нь хуулиар хаалттай байгаа аж.
Монголын актуарчдын нийгэмлэгийн Удирдах зөвлөлийн дарга Д.Гантулга “Ипотекийн зээл найман хувийн хүүтэй. Харин Засгийн газрын бондын хүү 17, хадгаламжийн хүү 18 орчим хувь байна. Ипотекийн зээл болон Засгийн газрын бондын хүүнд 10 орчим хувийн зөрүү бий. Ийм байхад хөрөнгөөр баталгаажсан бондыг хөрөнгө оруулагчид тоохгүй. Тиймээс гадаад, дотоодын хөрөнгө оруулагчдад хямдруулсан үнээр санал болгож болох юм” хэмээн ярив.
МИК-ын захирал Д.Гантөгс “Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг гадаадын зах зээлд арилжиж эхлэх талаар одоогоор ямар нэгэн судалгаа хийгээгүй байна” гэв. Тиймээс МИК үнэт цаас гаргаж, үүнийг нь Монголбанк худалдан авдаг жишиг цаашид ч үргэлжлэх нь. Уг нь орон сууцны зээлийн чанар сайн байгаа. Одоогоор моргэйжийн хугацаа хэтэрсэн зээл 2.3, чанаргүй нь ердөө 1.1 хувьтай байна. Хэдийгээр манай эдийн засаг энэ оны эхний гуравдугаар улирлын байдлаар 1.6 хувиар агшиж, ажилгүйдлийн түвшин дээшилж эхэлсэн ч, энэ нь зээлийн эргэн төлөлтөд төдийлөн нөлөөлөхгүй болов уу хэмээн Д.Гантулга хэллээ.
Тэрбээр “Манайд ипотекийн зээлийг иргэдэд 30 хувийн урьдчилгаатай олгож эхэлсэн. Иргэд зээлээ төлөхийн тулд биеэ дайчилж байна” гэв. Мөн монгол хүмүүс орон сууцны зээлээ ээж, аав, ах, дүүтэйгээ хамтран төлдөг нь чанарт нь эергээр нөлөөлдөг гэнэ. Ийм сайн зээлийг үнэт цаас болгож гадаад, дотоодын зах зээлээс хөрөнгө босгох боломж бий. Гэхдээ одоогоор энэ зам нь хаалттай байна.
Төвбанк ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхэд зориулан нэг ч төгрөг хэвлэхгүй гэсэн байр суурьтай байгаа. Учир нь Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрийн хүрээнд нийлүүлсэн дөрвөн их наяд төгрөг нь ам.долларын ханш өсөх, улмаар валютын нөөц багасахад нөлөөлсөн гэж үзэж буй юм. Тэгвэл МИК-ын бондыг ямар мөнгөөр худалдан авах вэ.
Одоогоор МИК ипотекийн зээлээр баталгаажсан, 200 орчим тэрбум төгрөгийн бонд гаргах хүсэлтээ Санхүүгийн зохицуулах хороонд (СЗХ) хүргүүлсэн аж. Мөн дараагийн бондоо ч гаргахаар бэлдэж буй гэнэ. Тиймээс Төвбанкны хатуу бодлого болон моргэйжийн санхүүжилт хоёр хэрхэн зохицож байгаа нь сонин байна. Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын дагуу Төвбанк МИК-ын бондыг худалдан авч, үүнийхээ төлбөрөөр шинэ зээлийг санхүүжүүлнэ.
Гэхдээ эргэн төлөлтийн 20 орчим тэрбум төгрөгөөр МИК-ын цаашид гаргах шинэ бондуудыг худалдан авах боломжтой юу гэсэн асуулт гарч байна. Энэ талаар Д.Гантөгс захирал “МИК Монголбанкинд сард 20 тэрбум төгрөгийн бонд худалдана. Үүнээс илүү хэрэгцээ гарвал дараа сар хүртэл хүлээнэ гэсэн үг” хэмээн ярилаа.
Засгийн газар нэмэлт санхүүжилтийг шийдтэл банкууд сардаа үүнээс илүү хэмжээний ипотекийн зээлийг хөтөлбөрийн хүрээнд гаргах боломжгүй аж. Мөн Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сангийн тухай хуулийг 2019 оноос хэрэгжүүлэхээр болсон учир тэр хүртэл хөтөлбөрийн санхүүжилтийг мөн л Төвбанк хариуцах юм. Тиймээс одоохондоо ипотекийн хөдөлгүүр нь Засгийн газар биш, Төвбанк л хэвээр байх нь.
