Орон сууцын зээлийн санхүүжилт зогсжээ гэх мэдээлэл цацагдах болов. Монголбанкныхан энэ мэдээллийг эрс няцааж байна. Зарим банкны эдийн засагч орон сууцын зээл хүсэж буй иргэдийн хүсэлтийг буцаахын тулд “Монголбанк санхүүжилт олгохгүй байгаа учраас манайх орон сууцын зээлийн хүсэлт авахгүй” гэсэн хариу хэлж аргалдаг аж. Үнэн хэрэгтээ санхүүжилт нь дууссан биш, тухайн банк маш олон зээлийн хүсэлт хүлээж авчихаад түүнийгээ судалж амжихгүй болохоор буцаахын тулд ийнхүү хэлж аргалдаг нь олон нийтэд буруу ойлголт төрүүлдэг гэнэ. Төвбанкныхан банкны эдийн засагч нарт буруу мэдээлэл өгч иргэдийг бүү төөрөгдүүлээч гэж “гуйдаг” юм байна. Гэвч тусыг эс олдог аж. Яагаад ийм асуудал үүсээд байна вэ гэвэл зарим банк хэт олон харилцагчтай болсонтой холбоотой.
Томоохон банкууд хүн амын талаас илүүг харилцагчаа болгосон. Тиймээс иргэд зээл авахын тулд харилцаж дадсан банкандаа хандана. Харин нөгөөдүүл нь ачааллаа дийлэхээ больсон. Ингээд “Танд манай банк үйлчилгээ хүргэж чадахгүй нь” гэж үнэнээ хэлэхээс болгоомжлоод ташаа шалтаг хэлж харилцагчаа хуурдаг. Хэрэв үйлчилгээ үзүүлэх боломжгүйгээ хэлбэл харилцагчаа алдах нь ойлгомжтой. Хууртсан харилцагч нь “Орон сууцын зээлийн санхүүжилт зогссон” гэсэн мэдээллийг харамгүй түгээнэ.
Орон сууцын урт хугацаатай буюу ипотекийн зээлийг арилжааны зургаан банк олгож байгаа аж. Тодруулбал, банкны системийн нөлөө бүхий таваас гадна “Капитрон” банк олгож буй. Тэгэхээр иргэд харилцагч олонтой томоохон банканд хандахыг урьтал болголгүй бусдынх нь нөхцөл боломжийг судлах хэрэгтэй гэж Төвбанкны мэргэжилтнүүд зөвлөж байна. Өөрөөр хэлбэл, бусад банканд хандвал орон сууцын зээлийн хүсэлтийг тань буцаахгүй, богино хугацаанд судлан шийдвэр гаргана гэсэн үг. Түүнээс биш, Монголбанк санхүүжилтээ зогсоогоод түүнээс нь шалтгаалж орон сууцын зээл олголт гацаад буй хэрэг биш гэнэ.
“Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө”-ний хүрээнд Монголбанк 2024 он хүртэл хоёр их наяд орчим төгрөгийн ипотекийн зээл олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх төлөвлөгөөг хэрэгжүүлэх гурван жилд хуваавал жилд 700 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгох юм байна. Жилд олгох 700 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн 60 хувийг Монголбанк, үлдсэнийг нь арилжааны банк гаргахаар тохиролцжээ.
Энэ он гарснаас хойш 327.3 тэрбум төгрөгийн орон сууцын зээлийг нийт 4426 өрхөд олгоод байгаа аж. Манай улс цар тахлын нөхцөлөөс шалтгаалан энэ он гарснаас хойш гурван удаа хатуу хөл хорио тогтоосон. Ингэснээр банкууд бараг сар гаруйн хугацаанд ажиллаагүй. Хэрэв хатуу хөл хорио тогтоогүй, банкны салбарууд хэвийн ажиллаж байсан бол дээрхээс ч их зээл олгох боломжтой гэж Төвбанкныхан ярьж байна. Мэдээжийн хэрэг хатуу хөл хорионоос шалтгаалж, олон өрхийн орон сууцын зээл авах хүсэлтийг судлах ажил хойшилсон нь мэдээж биз.
Хатуу хөл хориог тавьснаас хойш орон сууцын зээл авах хүсэлт илт нэмэгджээ. Тиймээс Төвбанкнаас энэ сард банкуудад 75 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт олгосон байна. Үүнийг энэ сард олгох зээлийн 60 хувь гэж тооцоод банкууд нэмж 40 хувийн санхүүжилт гаргах үүрэгтэй. Тэгэхээр энэ сард нийт 125 тэрбум төгрөгөөр орон сууцын зээлийг санхүүжүүлнэ гэсэн үг. Нэг өрх 70 сая төгрөгийн зээл авна гэж тооцвол 1785 айл энэ сард орон сууцын зээлд хамрагдах юм байна. Орон сууцын зээлийн санхүүжилт зогсоогүй харин ч нэмэгдэж буйг Монголбанкныхны өгсөн дээрх баримтаас харж болох нь.
Монгол Улсын Засгийн газар 2017 оноос Олон улсын валютын сантай хамтран Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн. Уг хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх үед орон сууцын зээлийг эргэн төлөлтийн хүүгийн орлогоор нь санхүүжүүлэх шаардлага тавьсан. Тодруулбал, ипотекийн зээл авсан иргэд сар бүр төлбөрөө хийнэ, түүнийх нь хүүгийн орлогоор дахин орон сууцын зээл олго гэсэн үүрэг өгсөн хэрэг. Түүнээс биш, улсын төсвөөс санхүүжүүлэх, Монголбанк мөнгө хэвлэх замаар санхүүжүүлэхийг хориглосон гэсэн үг.
Тухайн үед буюу 2017-2020 онд орон сууцын зээлийг жилд дунджаар 390 тэрбум төгрөгөөр санхүүжүүлж байжээ. Эл санхүүжилтийн хүрээнд жилд дунджаар 5000 гаруй өрх орон сууцын зээлд хамрагддаг байсан гэнэ. Санхүүжилтэд хязгаар тавьснаар хүрэлцээ нь багасах нь тодорхой. Өнгөрсөн оны эцэс гэхэд 400 тэрбум төгрөгийн орон сууцын зээл авах хүсэлтийн дараалал үүссэн гэнэ. Түрүүнийх шиг нэг өрх 70 сая төгрөгийн ипотекийн зээл авна гэж тооцвол 5714 айлын дараалал үүссэн гэсэн үг. Энэ онд 700 гаруй тэрбум төгрөг буюу өмнөх жилийнхээс хоёр дахин их мөнгөөр орон сууцын зээл олгоно. Тэгэхээр үүссэн “түгжрэл” арилах биз. Нэгэнт Засгийн газраас баталсан төлөвлөгөөтэй уялдуулж ажиллаж байгаа учраас Төвбанк санхүүжилтээ нэмэхээс татгалзахгүй байх.
Түүх сөхвөл, орон сууцын ипотекийн найман хувийн хүүтэй зээлийг Монголбанк 2013 оноос санхүүжүүлж эхэлсэн. Ипотекийн зээлийн хүүг өнгөрсөн аравдугаар сард зургаан хувь болгон бууруулсныг бид мэднэ. Анх энэ төрлийн зээлийг олгож эхлэхдээ Монголбанк “Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр”-ийн хүрээнд шууд санхүүжилт хийж байв. Засгийн газрын олон улсын зах зээлд гаргасан “Чингис” бондын хөрөнгө буюу тэр хүрээнд оруулж ирсэн валютад тулгуурлан мөнгө хэвлэж байсан гэж болно. “Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр”-ийг хэрэгжүүлэх хугацаанд нийт дөрвөн их наяд төгрөгийг орон сууцын ипотекийн зээл олгоход зарцуулсан. Эхний жилд нь буюу 2013 онд нийт 1.5 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээл олгож байсан түүхтэй. Түүнээс хойш хөтөлбөрийг зогсоотол жил бүр 700 орчим тэрбум төгрөгийн зээл олгож байжээ.
Үүнээс үндэслэн Төвбанкныхан жилд 700 орчим тэрбум төгрөгийг орон сууцын ипотекийн зээл олгоход зарцуулбал зээлдэгчдийн дараалал үүсэхгүй, хэвийн үргэлжилнэ гэж тооцжээ. Яагаад гэнэт санхүүжилтээ бараг хоёр дахин нэмсэн юм бэ, мөнгө хэвлэж байна уу гэж гайхаж магадгүй. Монголбанкныхан орон сууцын ипотекийн зээлийн хүүгийн орлого ирэх гурван жилд хоёр их наяд төгрөг орчимд хүрнэ гэсэн тооцоо хийжээ. Үүнд үндэслэн хүүгийн орлогыг “Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө”-г хэрэгжүүлэх гурван жилдээ тэнцүү байдлаар хуваарилан, орон сууцын ипотекийн зээл олгох санхүүжилтийг нэмснээ Монголбанкныхан тайлбарлаж байна. Орон сууцын ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд жилд 700 тэрбум төгрөг зарцуулбал 9-10 өрх тохилог, дулаан байртай болно. Гурван жилд 30 мянган өрхийн амьдралын нөхцөл сайжирна гэсэн үг. Тэгэхээр орон сууцын ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг арга эвийг нь олоод нэмсэн нь эдийн засагт төдийгүй нийгэмд сайн нөлөөтэй шийдвэр юм.
Орон сууцын зээлийн эргэн төлөлтийн хүүгийн орлогоор ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлдгийг уншигчид ойлгосон болов уу. Иргэд орон сууцын зээлээ хүүтэй нь сар бүр төлнө. Хүүгийн хуримтлуулж байгаад дараагийн орон сууцын зээл авах хүнд олгоно. Энгийнээр тайлбарлахад ийм байдлаар санхүүжилт нь урсдагийг ойлгох хэрэгтэй. Монголбанкны ерөнхийлөгч асан Н.Золжаргал Орон сууцын ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх санхүүжилтийн схемийг анх зурсан. Энэ нь ипотекийн зээлийн хүүгийн орлогоор дараагийн зээлийг санхүүжүүлэх тогтолцоо байсан юм. Уг схем өнөөдрийг хүртэл амжилттай хэрэгжиж байна. Орон сууцын хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилт өсөх, буурах тухай ойлголт байж болно. Харин санхүүжилт нь тасрах тухай ойлголт огт байх ёсгүйг сануулъя.
