Нийслэлийн Газрын албанаас 25 байршилд газар эзэмших, ашиглах эрхийн нээлттэй дуудлага худалдаа зарласан ч өчигдөр товлосон цаг нь болоход хоёр байршилд дөрвөн оролцогч л хүсэлтээ ирүүлсэн байв. Гэвч хоёр дуудлага худалдааны нэг нь амжилтгүй болж, Баянзүрх дүүргийн XI хороо, Ногоон зоорины баруун талд орших орон сууцны зориулалттай 0.82 га газрыг л иргэн Э.Энхцаг 84 сая төгрөгөөр худалдаж авсан юм.
Дээрх 24 байршилд урьд нь хоёр удаа дуудлага худалдаа зохион байгуулсан боловч хүн оролцоогүй аж. Тиймээс энэхүү газрын дуудлага худалдааны онцлогийн талаар болон Улаанбаатарт газрын үнийг хэрхэн тогтоож байгаа тухай нийслэлийн Газрын албаны дарга Э.Болорчулуунтай ярилцлаа.
-Танай байгууллагаас Улаанбаатарын 25 байршилд газрын дуудлага худалдаа зохион байгуулахаар зарласан ч өнөөдөр (өчигдөр) нэг нь л амжилттай боллоо. Өмнөх дуудлага худалдаануудад мөн л хүн оролцоогүй юм билээ. Шалтгаан нь юу юм бол?
-Энэ удаагийн газрын дуудлага худалдаанд оролцогчдын хүсэлтийг арванхоёрдугаар сарын 1-нээс өнөөдрийн (өчигдөр) 9.30 цаг хүртэл хүлээж авсан. Иргэдэд дуудлага худалдаа хэрхэн явагддаг талаарх мэдээллийг нээлттэй хүргэх зорилгоор бид хэвлэл мэдээллийн хэрэгслүүдтэй хамтран ажиллаж, өдөрлөг хүртэл зохион байгууллаа. Гэвч 25 байршлаас хоёр дээр нь л дөрвөн оролцогч хүсэлтээ ирүүлсэн ч нэг нь амжилтгүй боллоо.
Газрын дуудлага худалдаанд хүмүүс оролцохгүй, идэвхгүй байгаагийн учир нь үнэтэй нь холбоотой. Тодруулбал, Барилга, хот байгуулалтын сайдаар З.Баянсэлэнгийг ажиллаж байх үед газрын дуудлага худалдааны анхны үнийн итгэлцүүрийг бараг хоёр дахин өсгөсөн юм. Ингэснээр газрын үнэ нэлээд нэмэгдсэн. Энэ удаа бид уг хуучин үнэлгээгээр нь газрын дуудлага худалдаа зохион байгуулсан ч өмнөх хоёрын адил мөн л хүмүүс идэвхгүй байлаа.
Тиймээс цаашид бид газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг тодорхойлох итгэлцүүрийг эргэн харж, бууруулах шаардлагатай юм байна гэж үзээд байгаа. Үнийг зах зээлийн нөхцөл байдалтай уялдуулан бууруулах тухай саналаа боловсруулаад, эхний ээлжинд нийслэлийн Удирдлагын зөвлөлийн хуралд танилцуулсан. Үүнийг нийслэлийн ИТХ-аар хэлэлцүүлээд, дэмжигдвэл цаашид салбарын яам руу хүргүүлнэ гэсэн төлөвлөгөөтэй байна.
-Итгэлцүүр өмнө нь хэдэн төгрөг байсныг сайд хэд болгож өсгөсөн юм. Одоо та бүхэн түүнийг нь хэд болгохоор санал оруулав?
-Итгэлцүүрийг урьд нь 0.5-аар тооцдог байсныг 1.5 болгож өсгөснөөр хотын нэгдүгээр бүсэд нэг ам метр газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг 220.000 төгрөгөөр тооцдог болсон юм. Өөрөөр хэлбэл, нийслэлийн газрын үнэлгээний гуравдугаар бүсийн I дэд бүсэд үйлчилгээний зориулалтаар эзэмшүүлэх 1000 ам метр газрыг дуудлагаар худалдах анхны үнэ өмнө нь 11 сая төгрөг байсныг Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2015 оны 234 дүгээр тушаалаар 88 сая төгрөг болгож өсгөсөн гэсэн үг.
Энэ бол зах зээлийн ямар ч тооцоо судалгаагүй, үндэслэлгүй үнэ. Одоо бидний хүргүүлээд буй саналаар бол гуравдугаар бүсийн I дэд бүсэд үйлчилгээний зориулалтаар эзэмшүүлэх 1000 ам метр газрыг дуудлагаар худалдах анхны үнэ 33 сая төгрөг болохоор байгаа юм. Дээр хэлсэнчлэн нэгдүгээр бүсэд нэг ам метр газрын дуудлага худалдааны анхны үнэ 220.000 төгрөг байгааг багасгаж, 66.000 төгрөг болгох нь зүйтэй гэдэг дээр санал нэгдсэн.
-Сая харж байхад Хан-Уул дүүргийн X хороо, “Чингис хаан” олон улсын нисэх онгоцны буудлын баруун урд талын 5.25 га газрын анхны дуудах үнэ 470.6 сая төгрөг гэдгийг сонсоод, хоёр оролцогч өсгөж үнэ хэлж чадахгүй байсаар эхний дуудлага худалдаа бүтэлгүй болсон. Хоёр дахь газрын хувьд нэг оролцогч л анхны үнийг таван сая төгрөгөөр өсгөснөөр өндөрлөсөн. Тэгэхээр анхны үнэ их өндөр байгаа гэдэг ортой юм шиг...
-Энэ он гарсаар газар эзэмших, ашиглах эрхийн дуудлага худалдааг хоёр удаа зохион байгуулахад ганцхан байршилд л үйлчилгээний зориулалттай 0.45 га газар 86.4 сая төгрөгөөр зарагдсан. Өөрөөр хэлбэл, газрын анхны үнэ өндөр байгаа учраас хүмүүс бага талбайтай ганц нэгхэн байршлыг л сонгож байна.
Томоохон талбайтай газар авъя гэхээр үнэ нь хэт өндөр тусаад байдаг. Тийм өндөр үнээр худалдаж авсан газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулах боломжгүй болчихоод байгаа учраас хүмүүс газрын дуудлага худалдаанд оролцохгүй байна. Тиймээс бид байршил, зах зээлийн нөхцөл байдал, эрэлт хэрэгцээ зэргийг харгалзан үзээд газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг тодорхойлох итгэлцүүрийг бууруулж, нэг юм уу, 0.5 болгоё гэдэг санал хүргүүлээд байгаа юм.
-Нөгөө талаар эдийн засаг хямралтай байгаа учраас хаа сайгүй хэмнэлтийн тухай ярьж, иргэд, албан байгууллагууд мөнгөө юунд зарцуулах вэ, юунаас татгалзах вэ гэж толгойгоо гашилгаж байна. Ийм үед газрын дуудлага худалдаанд хүмүүс оролцохгүй байна гээд анхны үнийг бууруулах шаардлага үнэхээр бий гэж үү. Ингэснээр газар үнэгүйдэх нөхцөл бий болох юм биш биз?
-Итгэлцүүрийг бууруулснаар газар үнэгүйднэ гэж ойлговол өрөөсгөл. 1980-аад оны сүүлчээр манай анхны газар зохион байгуулагч нараас бүрдсэн мэргэжлийн институц Улаанбаатар хотын газрын суурь үнийг тогтоохоор ажиллаж эхэлсэн байдаг. Тэгээд 1994 онд Газрын тухай хууль батлагдахад Улаанбаатар хотын газрын суурь үнэ нэг ам метр нь 44.000 төгрөг байна гэж оруулсан байгаа.
Газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг тодорхойлох итгэлцүүрийг тогтоохдоо 18 үзүүлэлтийг харгалзаж үздэгээс хамгийн гол нь байршил, зах зээлийн нөхцөл байдал. Гэтэл Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2015 оны тушаалаар тогтоосон үнийн итгэлцүүр нь зах зээлтэйгээ ямар ч уялдаа холбоогүй байсан.
Улаанбаатар хотын нэгдүгээр бүсэд нэг га газрын анхны дуудах үнэ 220 сая төгрөг байсныг хоёр тэрбум болгочихоор хэн дуудлага худалдаанд орж, авсан газар дээрээ ямар барилга барин, хэдэн төгрөгөөр түүнийгээ борлуулах юм бэ. Ийм учраас энэ итгэлцүүрийг эргэж харах шаардлагатай гэж үзсэн.
-Хотын төвийн А зэрэглэлийн бүсэд хамаарах газар ч гэлээ тэнд нь агаарын бохирдол их байвал газрын үнэд нөлөөлөх үү?
-Газрын үнэлгээг тогтоодог олон янзын аргачлал байдаг. Манай улсын хувьд одоогоор агаарын бохирдлын коэффицентийг тооцсон үнэлгээ байдаггүй. Манайх газрын үнэлгээг тооцохдоо байршил буюу дэд бүтцэд хэр ойр байгааг нь харгалзан, бүсчлэлээ тогтоодог.
-Газрын дуудлага худалдаанаас нийслэлийн төсөвт орлого төвлөрүүлэх үүрэг хүлээдэг учраас газрын албаныхныг тэр мөнгөө бүрдүүлэх гэж “зовдог” гэлцдэг. 2017 оны нийслэлийн төсөвт газрын дуудлага худалдаанаас хэдэн төгрөгийн орлого төвлөрүүлэх үүрэг хүлээсэн бэ?
-Өмнөх хотын удирдлагууд 58 байршилд газрын дуудлага худалдаа зохион байгуулж, 60 шахам тэрбум төгрөг нийслэлийн төсөвт төвлөрүүлэхээр төлөвлөсөн юм билээ. Гэвч тооцоо судалгаа муу байсны уршгаар 30-ыг дуудлагаар худалдах боломжгүй болж, 28 байршил нь л үлдсэн. Баахан хүний эзэмшиж байсан газрын эрхийг хүчингүй болгоод, түүнийгээ дуудлагаар худалдахаар төлөвлөснийг газрын эзэд эсэргүүцэн, шүүхээр явж асуудлаа шийдүүлсэн байдаг.
Хүчингүй болгосон захирамжуудыг шүүх сэргээснээр нөгөө төлөвлөгөө биелэх боломжгүй болсон хэрэг. Тиймээс бид бодит байдлыг дүгнээд дээрх мөнгийг нийслэлийн төсөвт төвлөрүүлэх боломжгүй юм байна гэдгээ ИТХ-даа танилцуулж, тодотголоор хасуулах саналаа өгсөн.
Ирэх оны төсөвт газрын дуудлага худалдаанаас 15 тэрбум төгрөгийн орлого төвлөрүүлэхээр тусгасан байгаа.
-Нийслэлийн иргэдэд цахимаар газар өмчлүүлэх ажлыг та бүхэн үргэлжлүүлэх үү?
-Нийслэлийн иргэдэд 0.05 га газар үнэгүй өмчлүүлэх асуудал дээр бид шинэ концепц баримталж байгаа. Урьд нь хэн дуртай болгон хүссэн газартаа ирж буунгуутаа “Та нар бидэнд цахилгаан татаж өгсөнгүй, манайхныг дэд бүтцэд холбосонгүй” гэж улс, хотын удирдлагуудыг шахаж, хүнд байдалд оруулдаг байсан.
Тэгвэл одоо бид улаан шугам тогтоогоод “Энэ хил хязгаараас цааших газарт шинээр ирж суурьшсан айл өрхүүдэд цахилгаан өгөхгүй” гэдэг болох юм. Үүний тулд цахилгаан, дулааны төв байгууллагуудаас мэдээлэл, тооцоо, судалгааг нь аваад, аль аль бүсэд байгаа айл өрхийг дэд бүтцээр хангах боломжтой вэ гэдгийг тогтооно. Улаан шугамаас цааших айл өрхүүдэд нь шаардлагаа ч тавина.
Нөгөөтэйгүүр, иргэн болгон 0.05 га газартай болсноор улс, хот хөгжөөд, хүмүүсийн амьдрал сайжирчихна гэж байхгүй. Аливаа хотод хөгжлийн чиг хандлага, ерөнхий төлөвлөгөө гэж чухал зүйл бий. Энд ийм бүтээн байгуулалт хийх ёстой гэсэн төлөвлөгөөний дагуу явах нь чухал болохоос иргэн бүрт газар олгоно гэвэл Улаанбаатарын эргэн тойронд дахиад баахан гэр хороололтой болох магадлалтай. Иргэдэд цахимаар газар өмчлүүлж болно л доо. Гагцхүү газар дээр нь очиж үзээд, геодези, хээрийн судалгаа хийж, зураглал үйлдэн, тэмдэг тавих ёстой байтал тэгээгүй.
Эрх бүхий албан тушаалтнууд нь өрөөндөө сууж байгаад, сансрын зурган дээр тэмдэглэчихсэн учраас цахимаар сонгогдсон иргэд очоод газраа үзтэл нэг хэсэг нь уул, гуу жалган дээр, заримынх нь үерийн аман дээр, айлын хаваржааны газарт хүртэл таарсан байсан. Энэ мэтээр бодлогын түвшинд алдаатай зүйлүүд байгаа учраас үүнийг яаж сайжруулах вэ гээд ажиллаж байна.
Гэхдээ газар өмчлөлийн тухай хуульд цахимаар газар өмчлүүлнэ гэсэн заалт байхгүй. Цахимаар газар өмчлүүлэх 52 байршлыг нийслэлийн ИТХ-ын чуулганаар, хэрэгжүүлэх журмыг нь тэргүүлэгчдээр батлуулаад явчихсан юм.
-Гэвч одоо нэгэнт газраа өмчилчихсөн иргэдийг хохироохгүй байх талаар та бүхэн анхаарах ёстой болов уу?
-Мэдээж иргэдийнхээ эрх ашгийг хөндөхгүй байх үүднээс бид яах вэ гээд толгойгоо гашилгаад, хаана хаанаа ярилцаж л байна. Би нэг судалгаа хийж үзлээ. Цахимаар газар өмчилж авсан хүмүүсийн хэдэн хувь нь 0-17 насныхан байна вэ гэдгийг судлахад 34 хувийг эзэлж байна. Энэ хүмүүс чинь эрх зүйн хагас чадамжтай шүү дээ.
Жишээ нь, өнөөдөр таван настай хүүхэд юугаа ч мэдэхгүй явж байхад аав, ээж нь цахимаар бүртгүүлээд газар өмчлүүлчихсэн байдаг. Тэр хүүхэд хожим том болоод, хотоос зайдуу эдлэнд амьдаръя гээд 5000 ам метр газраа өмчилье гэтэл багад нь үерийн аман дээр 0.05 га газар олгочихсон байвал түүний эрхийг ч зөрчиж байгаа хэрэг болно биз.
-Цахимаар газар өмчилсөн хэрнээ бүртгүүлж, баталгаажуулахгүй байгаа иргэдэд хандан, газрын албаныхан өнгөрсөн жил “Сугалаагаар хожсон газраа баталгаажуулж бүртгүүлээрэй. Энэ бол та бүхэн банкинд барьцаанд тавиад зээл авч болох үл хөдлөх хөрөнгө юм шүү” гэж байсан. Ийм боломж бий юү?
-Энэ бол үндсэндээ туйлшрал болчихсон юм аа. Хий хоосон газар дээр сансраас кадастрын зураг зуруулаад, өмчлүүлэх шийдвэр гар ган, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ олгосон шүү дээ. Гэвч энэ бол яах аргагүй хүний өмч мөн. Харин үүнийг банк барьцаанд авах, эсэхийг би мэдэхгүй. Энэ бол банк, иргэн хоёрын хоорондын асуудал байх.
