“Ковид-19” цар тахлын үеэс уналтад орсон барилгын салбар сэхэл авалгүй байсаар эцэстээ луйварчдын үүр болжээ. Барилга барих тусгай зөвшөөрөлтэй л бол ямар нэгэн аргаар газар авсан этгээд орон сууцжуулна гэж сайхан амлах замаар олон хүнийг залилах явдал гаарсныг хуульчид хэлж байна. Гэвч эцсийн дүндээ орон сууц захиалсан иргэд цаасан дээр “сүндэрлэсэн”, гоё барилгын зурагтай л үлдэх тохиолдол цөөнгүй гарах болов. Түүнчлэн чанарын шаардлага хангахгүй хямд материалаар барьснаас болж хана, тааз, шаланд нь ан цав үүсэх, эвдрэх, нурах, гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад оруулахгүй байх, түлхүүр гардуулж өгөхийн өмнө нэмж мөнгө нэхэх тохиолдол ч олширчээ. Нэг байрыг олон хүнд давхардуулж зарах зэргээр иргэдийг залилж, иргэний болон эрүүгийн хэрэг үйлдсэн нь ч бишгүй.
Хүмүүс ганц нэгээрээ бус, хэдэн зуугаараа хохирч, улмаар орох оронгүй болж, гудамжинд гарахдаа тулсан жишээ ч цөөнгүй бий. Ингэж хохирсон хүмүүс хууль хяналтын байгууллагад хандсан ч үр дүнд хүрээгүй, өөрөөр хэлбэл, хохирлоо барагдуулж чадаагүй тул аргагүй эрхэд төр засагт хандан, төв талбайд суулт, өлсгөлөн хүртэл зарлаж байв. Жишээ нь, Сонгинохайрхан дүүргийн 27 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт “Монтай бүрд” гэх компанийнхны барьсан “Хөх дэгд” хотхоноос 500 гаруй айл байр захиалж, улмаар урьдчилгаа төлбөрөө ч өгчээ. Гэвч тэд байртай болсонгүй, урьдчилгаа төлбөрөө ч буцаан авч чадсангүй залилуулж. Аргаа барсан иргэд өнгөрсөн онд өлсгөлөн зарлахад хүрсэн билээ. Орон сууц авна гэж захиалга өгснөөс хойш дөрвөн жил өнгөрсөн ч барилгын компанийнхан нь нүх ухаж орхисноос өөр ажил хийгээгүй. Хариуцлагагүй компанийн буруугаас байргүй, мөнгө ч үгүй болсон иргэд нэмээд сэтгэл санааны асар их хохирол амсжээ. Хуруу хумсаа хугалан байж олсон хамаг мөнгөө луйвардуулснаас гэр бүл салж, үр хүүхдүүд нь орхигдон, өндөр настнууд байрныхаа барааг ч харалгүй өөд болсон харамсалтай явдал гарсан байна.
Мөн “Ирээдүйн билэг” гэх компанийнхан Хан-Уул дүүргийн 23 дугаар хорооны нутагт байрлах нэг байрыг борлуулна гэж олон иргэнээс давхардуулан захиалга авч, мөнгийг нь завшжээ. Орон сууц захиалсан хүмүүс уг асуудлаар хууль хяналтын байгууллагад гомдол гаргаж, иргэдийн хохирлыг барагдуулж өгөхийг төр засгаас хүсэж буйгаа өнгөрсөн онд хэвлэл мэдээллийн байгууллагаар дамжуулан илэрхийлсэн.
“Орон сууц захиалгын гэрээ нэг хувийн ч баталгаагүй”
Албан бус судалгаагаар нийслэлд 70 мянга гаруй иргэн орон сууцтай холбоотойгоор их, бага хэмжээгээр хохирсон гэх мэдээлэл бий. Хачирхалтай нь, хуулийн байгууллагад хандахад барилгын компанийн эзэд нь олддоггүй. Эсвэл хууль хяналтын байгууллагынхан нь буруутай этгээдүүдийг олохыг, цаашлаад хариуцлага тооцохыг ч хүсдэггүй талаар хөндсөн хүмүүс ч бий. Иргэдийг луйвардсан, залилсан компанийн барилга барих тусгай зөвшөөрлийг цуцлахаас эхлээд хуулийн хүрээнд хатуу арга хэмжээ авч, салбарын яам, сайд болон төр засгийн зүгээс хяналт тавихгүй бол ийм төрлийн гэмт хэрэг улам газар авах эрсдэл учраад буйг иргэд хэлж, сануулсаар байна.
Тэгвэл хууль, эрх зүйн орчин ямар байгаа болон барилгын салбар дахь залилан нэмэгдсэн, эсэхийг мэргэжлийн хүнээс нь тодрууллаа. Орон сууц захиалгын гэрээтэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх чиглэлээр 2017 оноос хойш ажиллаж буй өмгөөлөгч Б.Буянжаргал “Барилгын компанийн болон захиалагчдын гээд аль аль талд нь би өмгөөлөл хийж байсан. Эрүүгийн болон иргэний журмаар хэрэг үүсгэсэн тохиолдол маш их бий. “Ковид-19” цар тахлын улмаас улс орнууд эдийн засгийн хямралд өртөж, барилгын материалын үнэ нэмэгдсэнтэй холбоотойгоор төлөвлөгөөгүй зардал ихэссэн зэргээр компаниуд хүнд байдалд орсон. Гэвч үүнээс гарах аргыг буруу замаар хайж, нэг айлын орон сууцад давхар захиалга авч, залилах явдал түгээмэл гарах болсон юм. Энэ нь гэмт хэргийн шинжтэй үйлдэл. Ийм үйлдлийн улмаас олон иргэн эд хөрөнгө, цаг хугацаа, сэтгэл санаагаараа хохироод буй. Нэг барилгын компани гэхэд л хэдэн зуун хүнийг хохироож, 200-300-гаараа иргэний хэрэгт маргаан үүсгээд явж байна. Тухайлбал, компаниуд хувь хүний газрыг авч барилга барьж эхэлсэн ч хөрөнгөгүйн улмаас зогсоох, тусгай зөвшөөрөл аваагүй гэх мэт шалтгаанаар хугацаандаа ашиглалтад оруулаагүйгээс гэрээний гүйцэтгэл зөрчсөн маргаан ихээр гарах боллоо. Барилгын компаниуд эрсдэлийг давах нэрээр нэг айлын байрыг олон хүнд зарж, “шархаа нөхөж” байна. Өөрөөр хэлбэл, тухайн орон сууцыг аль хэдийн худалдан борлуулчихсан, тэр гэрээгээ цуцлаагүй байж дараагийн хүнд нь борлуулж, зохиомол байдлыг зориудаар бий болгодог. Ийм маягаар дараа дараагийн хүнд ч борлуулдаг, хэд хэдэн удаа давхардуулж зарсан тохиолдол бий. Гэрээ цуцална гэдэг бол угтаа өгсөн, авснаа буцаах зарчим. Гэвч анхны захиалагч нь байсаар атал санаатайгаар бусдыг залилж, гэмт хэрэг үйлдэж байгаа юм. Тэгэхээр орон сууц захиалгын гэрээ нэг ч хувийн баталгаагүй гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл, 100 хувь итгэлцэлд үндэслэн хийж буй, маш өндөр эрсдэлтэй гэрээ. Гэрээг тодорхой, аль аль талын эрх ашгийг хамгаалж хийгээгүйгээс хүмүүс олноороо хохирсоор. Тухайн компани цаашид барилгаа үргэлжлүүлэн барьж чадах, эсэхийг урьдчилан хэлэх боломжгүй. Барилгын дийлэнх компани захиалагчдаас урьдчилгаа төлбөр авах замаар иргэдээс мөнгө босгож, бизнесээ эхлүүлж байна шүү дээ. Эрсдэл гарвал санхүүгийн хувьд хариуцах чадваргүй компаниудын үйл ажиллагаа захиалагчдын халааснаас шалтгаалж буй нь асуудал. Мөнгөө хугацаандаа төлдөггүй хүмүүс ч бий. Төлөвлөсөн хугацаанд мөнгө нь орж ирээгүйн улмаас барилгын ажил доголдож, гэрээний үүргийг зөрчиж буй тохиолдол гардаг. Энэ мэт зөрчил дагуулсан орон сууц захиалгын гэрээ өндөр эрсдэлтэй” гэв.
Шийдвэрлэх арга зам бий юү
Үүнийг шийдвэрлэх нэг арга нь орон сууц захиалгын гэрээ хийсэн бол заавал УБЕГ-т тэмдэглэгээ хийлгэх гэдгийг өмгөөлөгч Б.Буянхишиг хэлсэн. Тодруулбал, барилгын компаниуд тухайн байрыг бусдад худалдан борлуулсан, эсэхийг иргэд мэдэхгүй. Тийм учир үүнд дөрөөлөн давуу байдал үүсгэж, залилан мэхлэх гэмт хэрэг үйлдэж буй. Хэрэв УБЕГ-аас гэрээг үндэслэн тэмдэглэгээ хийсэн бол бусдыг залилах боломжгүй аж. Барилгын салбар дахь гэрээнээс үүдэлтэй луйвар иргэний хэргийн шүүхээр шийдвэрлэдэг маргаан байсан бол өдгөө эрүүгийн гэмт хэрэгт хамаарч, улам “хүндрэв”. Тодруулбал, иргэний хэрэг бусдын эд хөрөнгөтэй холбоотой маргааныг шийддэг. Гэрээтэй холбоотой маргаан нь өмчлөх эрх юм уу, гэрээний үүргийн гүйцэтгэл хангаагүйгээс цуцлахтай холбоотой асуудал яригддаг. Дээр хэлсэнчлэн нэг байрыг олон хүнд давхардуулж худалдсан тохиолдолд эхний захиалагч өмчлөх эрхтэй. Ингэхдээ тухайн компанитай байгуулсан гэрээ болон төлбөр төлсөн баримт нь байх ёстой гэнэ. Нэгдүгээр захиалагчид хүчин төгөлдөр гэрээтэй холбоотой харилцаа үүссэн бол иргэний журмаар асуудлаа шийдвэрлүүлдэг байна.
Харин давхардсан гэрээний хувьд буюу дараа дараагийн захиалагчийн тухайд асуудлыг өөрөөр шийдвэрлэнэ. Тодруулбал, гүйцэтгэгч компани эхний хүнд байр зарсан гэрээгээ цуцлаагүй байж зориудаар гуравдагч этгээдэд борлуулж мөнгө завшсан үйлдэлд тооцогдох нь. Шунахайн сэдлээр буюу гэрээгээр халхавчлан залилах, Эрүүгийн хуулийн 17.3-т заасан гэмт хэрэг гэдгийг хуульчид хэлэв. Энэ төрлийн гэмт хэрэгт туслан гүйцэтгэгч компанийнхан ч оролцох болж. Тэд ерөнхий захиалагчийн өмнөөс “байхгүй” байр зарж мөнгө угаасан тохиолдол ч бишгүй гэнэ. Тодруулбал, гүйцэтгэгч компаниас ажлын хөлсөнд бартераар авсан байрнаасаа илүүг зарж, эрх мэдлээ хэтрүүлэн ашиглах хэрэг ч гарах болжээ.
Мөн Орон сууц санхүүжилтийн корпорацын нэрийг барьж, түрээслээд өмчлөх байртай болгоно хэмээн иргэдийг залилах, эд хөрөнгөөр нь хохироосон тохиолдол цөөнгүй. Гэх мэтээр барилгын салбарынхан иргэдийн халаасыг сэгсэрч, итгэлийг нь алдах болсон нь харамсалтай. Уг нь хууль, журмын дагуу чанартай барилга барих, тоног төхөөрөмж, хүн хүч, хөдөлмөрийн аюулгүй байдалдаа анхаарах нь тэдний үүрэг баймаар. Зөрчил гаргасан компанийнханд хатуу хариуцлага тооцож, дахин барилга барих эрхийг нь цуцалдаг бол барилгын салбар ингэж хөл, толгойгоо алдахгүй байв.
Нөгөөтээгүүр, башир аргаар байртай болох гэсэн хүмүүсийн шунал, хайхрамжгүй байдал залиланд өртөх өгөөш болж буйг хуулийн мэргэжилтнүүд хэлнэ лээ. Хямд үнээр байртай болох гэж яараад гэрээний нөхцөлтэй ч олигтой танилцахгүйгээр гарын үсэг зурчихдаг хүн ч цөөнгүй. Тухайн гэрээ нь хүчин төгөлдөр, эсэх, амласан зүйлсийг нь тусгасан, эрх ашгийг нь хөндсөн, үгүйг нягтлахын оронд хурдхан л өмчтэй болох гэсэн хүсэл нь зарим иргэний “нүдийг таглачихдаг” байна. Хахуулиар асуудлаа шийдвэрлэж сурсан нөхөд хэдэн төгрөг атгуулчихвал байранд оруулж өгнө гэсэн залилагчдын хавханд яваад орчихдог нь бий гэнэ. Хялбар аргаар хөрөнгөтэй болох гэж яарахаасаа урьтаж тухайн барилгын талаар сайн судлах, сэрэмжтэй байх цаг иржээ. Үгүй бол залилагчдын арга улам нарийссаар буй аж. 300 гаруй иргэнийг хохироосон хэргийг шийдвэрлэхгүй явсаар 10 гаруй жилийн нүүр үзсэн жишээ ч манайд байна шүү дээ.
