Хоёр найз орон сууцын хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдахаар зэрэг шахам хөөцөлдөж, шаардлагатай бичиг баримтуудаа бүрдүүлж эхэлжээ. Гэтэл нэгнийх нь зээл сар хүрэхгүй хугацаанд шийдэгдчихэж гэнэ. Харин нөгөөх нь банканд хүсэлтээ өгөөд 10 орчим сарын нүүр үзэж буй аж. Банкны ажилтан түүнд “Зээл судлах хугацааны дагуу иргэдийн хүсэлтийг дарааллаар нь шийддэг. Таны материалтай танилцаагүй, зээлийн хорооны хурлаар хэлэлцүүлээгүй байна. Хүсэлт шийдвэрлэхэд дунджаар 6-12, ачаалалтай үед 24 хүртэлх сараар ч хүлээлгэдэг” хэмээн учирласаар өдий хүрчээ. Гэр бүлийнхээ шинэ гишүүнийг хүлээж авахаас өмнө, түрээсний байрных нь гэрээний хугацаа дуусахаас урьтаж өөрийн орон гэртэй болох гэж адгаж ядсан залуу “Ёстой бүтэхгүй эд байна” хэмээн толгой сэгсрэх аж. Харин түүний найз нь энэ хугацаанд байрандаа орж, хэдийн төвхнөөд амжжээ. Богино хугацаанд ипотекийн зээлээр байртай болох боломжийг ч найздаа санал болгож. Гэвч тэр Улаанбаатар хотод л ажиллаж, амьдрах сонирхол, төлөвлөгөөтэй учир энэ саналыг хүлээж авах нь битгий хэл, бодож ч үзээгүй гэнэ. Ингээд олон мянган иргэний хүсэлтэд дарагдсан банкны хүлээлгийн жагсаалтад найдахаас аргагүйд хүрчээ.
Тэдний нэг нь нийслэлд, нөгөөх нь Дархан-Уул аймагт амьдардагт л энэ бүхний гол зангилаа бий. Орон сууцын хөнгөлөлттэй зээлийг нийслэл, орон нутгийн иргэдэд харилцан адилгүй нөхцөлөөр олгох бодлогыг төрөөс баримталж эхэлсэн нь бодит амьдралд ийн хэрэгжих болж. Зорьсон хэргээ шуурхай, чирэгдэл зовлонгүй бүтээсэн залуу найзыгаа Дархан-Уул аймагт шилжин ирж, утаа, түгжрэлээс хол, амар тайван газарт байртай болохыг ятгаад бараагүй аж. Эдэнд тулгарсан энэ бэрхшээл, ялгаатай нөхцөл байдал, байр чухал уу, амьдрах газар чухал уу гэх сонголтын өмнө цаашид илүү олон залуус, гэр бүл очих нь нэгэнт тодорхой болжээ. Учир нь төр орон сууцын хөнгөлөлттэй зээлийн бодлогыг Улаанбаатарын төвлөрлийг задлах, хотоос хөдөө рүү чиглэсэн шилжилт хөдөлгөөнийг нэмэгдүүлэх гол гарц болгон ашиглахаар холбогдох гэрээ, журмуудад илүү нарийн зохицуулалтуудыг тусгаж, боловсруулаад байна.
Иргэдийг орон сууцжуулахад авах зарим арга хэмжээний тухай Засгийн газрын 2023 оны 483 дугаар тогтоол, “Монгол Улсын бүсчилсэн хөгжлийн үзэл баримтлал”-ын хүрээнд хоёр жилийн өмнөөс орон нутгийн иргэдэд шаталсан хүүгийн нөхцөлөөр хөнгөлөлттэй зээл олгож эхэлсэн билээ. Тодруулбал, орон нутагт шилжин очсон, төрийн албанд ажилладаг, анхны байраа худалдан авах гэж буй иргэдэд ипотекийн гурван хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах боломжийг нээж өгсөн юм. Үүний зөрүү гурван хувийг төрөөс татаас хэлбэрээр олгох зохицуулалттай. Түүнчлэн байрны урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувийн шаардлагыг 12 хувь болгож бууруулсан. Урьдчилгаанд 45 сая төгрөг төлөх байсан иргэн 18 сая төгрөг бүрдүүлэх болсон гэсэн үг. Энэ журам одоо ч хүчин төгөлдөр, хэрэгжиж байгаа. Харин хөдөө, орон нутгийнхныг тултал нь “бөөцийлж”, харж үзсэн эл бодлогын үр нөлөөгөөр хотынхны ипотекийн зээлд хамрагдах боломж улам хумигджээ. Өмнөх жилүүдэд буюу орон сууцын хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлж эхэлсэн 2013 оноос “Бүсчилсэн хөгжлийн үзэл баримтлал”-д нийцүүлэн хөтөлбөр, төлөвлөгөө батлах 2023 он хүртэлх үед ипотекийн зээлийн нийт санхүүжилтийн 20-25 хувийг орон нутагт, үлдсэнийг нь нийслэлийн иргэдэд олгодог байж. Харин сүүлийн гурван жилд 40-өөс доошгүй Ипотекийн зээлийн дараалалд хөдөөгийнхөн урдуур дайрч, хотынхон хойш “шидэгдэнэ” хувийг орон нутагт хуваарилах бодлогыг хэрэгжүүлж байна. Өнөө жил гэхэд Төвбанк болон арилжааны банкууд, Харимтлалын сангаас энэ төрлийн зээлийн санхүүжилтэд 1.3 их наяд төгрөг зарцуулахаар төлөвлөсний 600 гаруй тэрбум буюу 45 хувийг нь орон нутагт хуваарилах квот тогтоожээ. Үүний нөлөөгөөр ипотекийн зээл олгох, иргэдийн хүсэлтийг шийдвэрлэх үйл явц нийслэлд удааширч, хүлээгдэл үүсгэж байна. “Ипотекийн зээл олголт санхүүжилтийн улмаас саатсан” гэх яриа сүүлийн үед гарах болсон нь ийм учиртай. Орон нутгийн иргэд байрны зээлээ амархан бүтээгээд, нийслэлийнхэн хэдэн сар, жилээр чилийтэл хүлээхэд хүрсэн нь ийм шалтгаантай. Тэгвэл Монголбанкнаас шинэчлэн боловсруулж, арилжааны банкнуудад хүргүүлээд буй гэх шинэчилсэн журамд ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн 50-иас доошгүй хувийг орон нутагт зарцуулах, үе шаттайгаар нэмэгдүүлэх зохицуулалтыг тусгажээ. Түүнчлэн нийслэлчүүдийг дотор нь хотын төвийнх, захынх гэж ялгаж, зээлийн хүүгийн ангилал тогтоохоор болсон гэх.
Монголбанкны ерөнхийлөгч Б.Лхагвасүрэн өнгөрсөн хавар “Орон сууцын байршил, талбайн хэмжээ зэргээс хамааруулан ипотекийн зээлийн хүүг 6-14 хувиар тогтоохоор болсон” гэж мэдэгдэж байв. Тэрчлэн Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Ж.Батсуурь “Ипотекийн зээлийг цаашид нийслэлийн захын бүсүүд рүү, жишээ нь “Шинэ Зуунмод хот” (Хүннү болгосон) руу түлхүү олгоно” хэмээн ярьсан нь бий. Тэгвэл эдгээр яриа шинэ журамд тусгалаа олжээ. Гэр хорооллыг хөгжүүлэх, хотын төвлөрлийг сааруулах бодлогын хүрээнд Улаанбаатарт олгож буй зээлийн 50 хувийг дахин төлөвлөлт, шинэ суурьшил, дагуул хотуудын бүс рүү хуваарилахаар тусгасан гэнэ. Өөрөөр хэлбэл, хүн амын төвлөрөл нягт, хотын төвийн бүсүүдэд зээл олголтыг хязгаарлаж, захын дүүргүүд, гэр хороололд түлхүү хуваарилах нь. Зээлийн нийт санхүү¬ жилтийн талаас илүү хувийг орон нутагт төвлөрүүлээд, үлдсэн хөрөнгийнхөө мөн тэн хагасыг “хотын хөдөө”-д хуваарилна гэсэн үг. Нийслэлийн төвийн дүүргүүдэд ипотекийн зээлээр орон сууцтай болох боломж, сонголт, орон зай улам л хумигдах нь. Аль дүүрэг, дахин төлөвлөлтийн бүс, дагуул болон шинэ хотуудад санхүүжилтээ голчлон төвлөрүүлэхээр тооцоолж, зураглаж буйг нь Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамныхнаас тод руулахад “Бидний санал, зөвлөмжийг ипотекийн зээлийн журам, гэрээнд эцсийн байдлаар хэрхэн тусгасныг мэдэхгүй байна. Үүнийг Монголбанкныхан мэднэ” гэсэн юм. Харин Төвбанкныхан “Шинэ журмыг дагаж мөрдөхөд бэлэн болсон үеэс олон нийтэд энэ талаар бодитой, нэгдсэн мэдээлэл хүргэнэ” хэмээв.
Орон сууцын талбайн хэмжээнээс хамаараад зээлийн хүүгийн босгыг дөрвөн түвшинд тогтоох хувилбарыг Гэр бүл, хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын болон Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамнаас дэвшүүлж, Төвбанканд хүргүүлжээ. Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамны Салбарын хөгжил, орон сууцжуулалтын бодлого, зохицуулалтын газрын Орон сууцжуулалтын хэлтсийн мэргэжилтэн “Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хүүгийн хэмжээг 60 ам метр хүртэлх талбайтай орон сууцад зургаа, 61-80 ам метр хүртэлх хэмжээтэйд нь найман хувиар тооцож олгохоор тус тус тогтоож, холбогдох журамд өөрчлөлт оруулахыг зөвлөсөн. 50-60 ам метр байранд л зээл олгоно гэсэн мэдээлэл олон нийтийн дунд тархсан нь ташаа ойлголт. Ийм хэмжээтэй байр сонгож байж суурь буюу хамгийн бага хүүгээр зээлд хамрагдах боломжтой гэж ойлгох хэрэгтэй. Цаашлаад 100 хүртэлх ам метр талбайтай орон сууцад 10, үүнээс дээш хэмжээтэй бол 40 метрийг нь дөрвөн хувиар тооцож 14 хувийн зээл олгох юм. Төрөөс олгодог хөнгөлөлттэй зээлийг иргэдийн орлогын ялгаатай байдал, эрэлт хэрэгцээнд тулгуурлаж төрөлжүүлэх талаар олон жил ярьсан ч хэрэгжүүлж чадаагүй. Харин энэ удаагийн шинэчлэлээр үүнийг хэрэгжүүлэхийг зорьж буй. Судалгаа, тоон мэдээллээс харахад бага, дунд орлоготой иргэдийн ипотекийн зээлд хамрагдалт маш муу байдаг. Уг нь зорилтот бүлэг нь шүү дээ. Хөнгөлөлттэй зээл авсан 110 мянган зээлдэгчийн ердөө 40 хувийг дундаж ба түүнээс доош, үлдсэн буюу дийлэнхийг нь өндөр орлоготой иргэд эзэлж буй. Цаашдаа анх удаа байр авах гэж байгаа, хотын захын бүс, орон нутагт амьдардаг, дундаж болон түүнээс доош орлоготой иргэдэд илүү таатай, хүртээмжтэй нөхцөл бүрдүүлэх бодлого баримталж байна” гэсэн юм.
Бүсчилсэн хөгжил, орон сууцжуулалтыг дэмжих бодлоготой холбоотойгоор Засгийн газраас “Миний анхны байр”, “Миний түрээсний орон сууц”, “Миний амины орон сууц”, “Миний сонголт орон нутаг”, “Миний сонголт төрийн албан хаагч” зэрэг багц хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээр тогтоод буй. Ипотекийн зээлийн журмын өөрчлөлтийг эдгээр хөтөлбөртэй уялдуулжээ. Онцлог гэж хэлж болохуйц нь амины орон сууцыг ипотекийн зээлд хамруулах зохицуулалт гэнэ. Дулааны алдагдалгүй, газар хөдлөлтөд тэсвэртэй, ус, дулаанаа байгальд ээлтэйгээр шийдсэн ногоон сууцад дээрх нөхцөлөөр зээл олгохоор тусгажээ. Одоо ил болоод буй, албаны хүмүүсийн өгсөн мэдээллээс дүгнэхэд ипотекийн зээл олгох журамд реформын шинжтэй гэж хэлж болохуйц олон өөрчлөлтийг оруулжээ. Гагцхүү хэзээ олон нийтэд албан ёсоор танилцуулж, хэдийнээс хэрэгжүүлж эхлэх нь тодорхойгүй байна.
Н.Мишээл
